商業(yè)地產(chǎn)招商困境成因分析報告(4頁).doc
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商業(yè)地產(chǎn)招商困境成因分析報告(4頁).doc
1、商業(yè)地產(chǎn)招商困境的成因分析商業(yè)地產(chǎn)招商困境的成因分析 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這幾年的高度發(fā)展,目前已進入一個問題集中爆發(fā)的階段,一 線城市象北京,由于前幾年大量資金進入這個行業(yè),07 年北京的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng) 進入一個被媒體形容為“井噴”的時代。當(dāng)然在這種表面繁榮的背后,是大量的商 業(yè)地產(chǎn)處于閑置狀態(tài)。06 年底北京的一個商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇透露出的信息是北 京有 30的商業(yè)地產(chǎn)處于閑置狀態(tài),07 年,這個局面將進一步惡化。開發(fā)商蓋 完的商業(yè)地產(chǎn)既賣不掉也租不出去,資金處于一個非常嚴峻的局面,很多開發(fā)商 因此陷入困境。前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實踐中幾乎是全軍覆沒,鮮有成 功案例,靠出售套現(xiàn)的路子走不通了
2、,所以對于很多大型商業(yè)物業(yè),只有依賴出 租來實現(xiàn)價值,或者等大資本來收購。但即便大資本進入,也需要開發(fā)商成功招 商并正常經(jīng)營。招商難,是擺在很多開發(fā)商面前的一道難題,是一道無法繞過去 的堪兒。 分析開發(fā)商陷入招商困境的原因,主要包括以下幾個層面: 供求關(guān)系失衡:商業(yè)地產(chǎn)要靠商家買單,商家靠消費者買單。消費市場 的近幾年增長幅度在 13左右, 消費占 GDP 的比重只有不到 40, 與發(fā)達國家 消費占 GDP70以上的格局相去甚遠,說明中國的老百姓的消費能力目前還是 很有限的,而住宅、醫(yī)療、教育的市場化又給消費者帶來了沉重的負擔(dān),社會保 障體系的不完善都對消費的增長起抑制作用,在消費市場的增幅在
3、 13這樣的 水平增長的同時,近幾年商業(yè)地產(chǎn)投資的增幅卻都在 24左右,商業(yè)地產(chǎn)的供 給遠遠超過了商業(yè)發(fā)展的需求,供求關(guān)系已經(jīng)失衡,造成閑置是必然的結(jié)局。當(dāng) 然這種失衡主要是結(jié)構(gòu)性的失衡,它表現(xiàn)為一方面大量商業(yè)物業(yè)閑置,一方面大 量商家無法找到適合開店的經(jīng)營場所,二者之間的矛盾非常尖銳。 沒有市場定位或市場定位不當(dāng):商業(yè)地產(chǎn)的市場定位要解決在什么樣的 地段針對什么樣的客群為什么樣的商家提供一個怎樣的經(jīng)營場所的問題。 這個定 位的外部基礎(chǔ)是對商圈的詳細的市場調(diào)查。 但現(xiàn)在我們很多開發(fā)商基本不做任何 專業(yè)的市場調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項目, 動不動就是幾十萬平米 的超大項目,在上項目的時候就根本沒深入思考過開發(fā)完的項目準(zhǔn)備租給誰,往 往是房子蓋好了才考慮招商的事,這樣的項目陷入閑置狀態(tài)實在是太正常了。 業(yè)態(tài)組合不合理或不切實際:很多開發(fā)商對商業(yè)領(lǐng)域的運作規(guī)律缺乏足 夠的認識,并不清楚