1、一、商鋪分割的原則一、商鋪分割的原則 商業場所的商鋪如何分割， 對其今后的銷售和經營能否成功有著非常重要的影響。 為了 達到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進行。 1 、主題的原則 商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質 的商業種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業項目的商業主題定位是必須考慮的 內容。 例如，如果項目將來的定位是以服裝、音像業為主，則那些進深與開間之比大于 4 ： 1 的商鋪銷售不會有太大困難，因為經營服裝、音像業不需要太寬的門面，而商鋪的后部 又可以用來存貨。可是如果項目將來的主要商業定位是以餐飲、零售業為主，則幾乎可以肯
2、 定目前存在的那些進深與開間之比大于 4 ： 1 的商鋪將會因為餐飲、零售業主考慮到不 適合自己將來經營或者出租而拒絕購買， 因為這些種類的商業要求必須有較寬的門面， 而很 深的進深對它們幾乎沒有什么用處。因此，商鋪的分割必須結合功能主題來進行。 2 、人性化的原則 商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業主經營、使 用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習慣、購物心理和走路習慣。這句話包含兩 層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設計必須要有；第二，所有不符合人性化所要 求的人流通路設計必須去除。這兩點對于商鋪的銷售有非常重要的意義。 商業場所內部的步行系統設
3、計是用以調節和分配人流量的重要和有效手段。 如果按人性 化所要求的人流通路沒有，必然會影響部分商鋪的人流量，給銷售和經營帶來困難。而如果 不符合人性化所要求的人流通路的存在， 又會造成面積上的極大浪費， 因為通路的唯一作用 就是用來走路，不會產生經濟上的效益。 以某個商業項目為例：目前來說，現有分割出的商業單位 110 個，其中一層 53 個 （包括復式） 、二層 41 個，三層 9 個，四層 8 個。按照目前路段的商鋪租金價格 25 元 / / 月來計算，平均每個商鋪將來經營要負擔的月租金是 2500 元，而按照最少 1 0% 的利潤來計算， 每個商鋪業主平均要達到 30000 元的月營業額才有可能保本和盈利。 如果每個上門的客戶平均消費 15-20 元（視業種業態不同而定） ，則月上門客戶量需保持 在 1500-2000 人次，這就是盈虧平衡點。也就是每個商鋪平均日人流量需要達到 50
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