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商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中策略設(shè)計(jì)研究報(bào)告（7頁(yè)）.doc

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商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中策略設(shè)計(jì)研究報(bào)告（7頁(yè)）.doc

1、商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中策略設(shè)計(jì)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中策略設(shè)計(jì) 以某商業(yè)項(xiàng)目為例談商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)策劃中商業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理與投資模式的選擇一、一、商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中主要利益相關(guān)者功能分析商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中主要利益相關(guān)者功能分析商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)具有二級(jí)市場(chǎng)的特點(diǎn)：一級(jí)市場(chǎng)是開(kāi)發(fā)商直接面對(duì)的投資者與經(jīng)營(yíng)者；二級(jí)市場(chǎng)是商業(yè)物業(yè)中的最終消費(fèi)者。其相互關(guān)系如圖一所示。圖一：所以，現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)是建立在開(kāi)發(fā)商、投資者、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者不同利益主體利益平衡的基礎(chǔ)之上的，另外為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期利益最大化，特別是針對(duì)一些產(chǎn)權(quán)比較分散的大型商業(yè)物業(yè)，在商業(yè)物業(yè)的后期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中。需要引入商業(yè)物業(yè)管理者的角色，負(fù)責(zé)物業(yè)的

2、日常管理與商業(yè)業(yè)態(tài)的招商工作。現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)想開(kāi)發(fā)成功，必須改變傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中重視銷(xiāo)售，輕視招商和經(jīng)營(yíng)管理的弊端，即只有將開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、管理者、消費(fèi)者的利益有機(jī)結(jié)合起來(lái)，才能真正實(shí)現(xiàn)商業(yè) 項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)。他們各自在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)系統(tǒng)的作用與角色分析如下：投資者，銷(xiāo)售的關(guān)鍵，商業(yè)物業(yè)成功銷(xiāo)售的前提是要給投資者創(chuàng)造良好的投資機(jī) 會(huì)，協(xié)助投資者規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，取得合理的投資回報(bào)。投資者是商業(yè)項(xiàng)目從產(chǎn)品走向市場(chǎng)的關(guān)鍵紐帶，他們注重商鋪升值潛力和豐厚的租金收益。經(jīng)營(yíng)者（可能本身就是投資者），市場(chǎng)的動(dòng)力，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，市場(chǎng) 盈利機(jī)會(huì)、成熟的商圈、合理租金、商品檔次、商場(chǎng)推廣

3、力度等因素決定了經(jīng)營(yíng)狀況，也直接影響商業(yè)口岸的成熟度和商業(yè)氛圍，經(jīng)營(yíng)狀況的好壞反過(guò)來(lái)決定了投資者的投資回報(bào)高低和回收期的長(zhǎng)短，因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中商業(yè)形成的初期，吸引經(jīng)營(yíng)者前來(lái)經(jīng)商和對(duì)經(jīng)營(yíng)者的優(yōu)惠扶持將尤為必要。經(jīng)營(yíng)者看重的是廣闊的市場(chǎng)前景，成熟的商業(yè)口岸，穩(wěn)定豐厚的經(jīng)營(yíng)收入及相對(duì)合理的經(jīng)營(yíng)成本。管理者（有時(shí)由開(kāi)發(fā)商兼任），市場(chǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)，開(kāi)發(fā)商引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)管理公司參與商業(yè)項(xiàng)目的管理和經(jīng)營(yíng)，是解決純投資者經(jīng)營(yíng)管理能力不足的有效手段，是對(duì)廣大投資者負(fù)責(zé)的表現(xiàn)，商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中引入管理者的角色，其作用主要表現(xiàn)在：可迅速有效的整合商家資源，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益；有效降低市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高商業(yè)綜合盈利能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力；帶動(dòng)商業(yè)物業(yè)保值、增值；有助于維護(hù)商業(yè)品牌，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)開(kāi)發(fā)。商業(yè)物業(yè)管理者，是商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)及管理的組織者，通過(guò)對(duì)商業(yè)物業(yè)以市場(chǎng)化方式運(yùn)作，收取服務(wù)費(fèi)用（其角色類(lèi)

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商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中策略設(shè)計(jì)研究報(bào)告（7頁(yè)）.doc

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