1、主要商業業態租金制定標準及參考方案 （餐飲娛樂文化服裝 家電類） 在商業地產里面，租金的制定應該是一個復雜的體系，但是至今所見 的研究理論不多（主要是我沒有找到相關資料） ，因此希望在租金制 定的理論體系里面拉出來一個分支也就是餐飲、娛樂來討論一下。理 論上來說一個購物中心租金體系的制定要通過很多種方法去綜合平 衡，動態的靜態的、理論的實際的等等，希望更多的做過這一塊工作 的兄弟們參與討論。 1、橫向比較根據同類型、同地區、同地段類似項目的租金水 平（一樓多少、二樓多少） ，然后得出一個整體的租金水平，然后在 根據不同的業態租金承受水平去推算。 這個是根據市場的客觀現狀得 出的租金水平，一般是
2、應該是比較客觀的。1 : O5 V- M/ L. h, 4 Y3 * G 存在問題：沒有完全兩個相同的項目；不管是地段、物業的檔次、 商業規劃、業態規劃、招商運作等都不一樣。 X b: , H: k 2、回報率倒推根據物業的開發成本，設定一個基本的回報 率（如 8%） ，去推算整體的租金水平；然后根據樓層租金差去計算各 層的租金水平。這個方法一般是財務部比較喜歡使用的辦法，有些大 型超市是根據自己的投資回收期反推。- A! g! J9 # y! c 存在的問題：市場能夠承受的租金水平是動態的，這個分析模式是靜 態分析； 市場租金承受水平和投資之間不是充分條件和必要條件之間 的關系。 3、細分業
3、態推算百貨、超市、餐飲、娛樂、散鋪在特定的城市 或區域一般都有自己的租金計算方式和承受范圍， 根據自己項目的特 點和商業規劃，分別計算各個業態的租金，然后得出一套租金計算體 系。這個是我現在正在企圖使用的辦法之一。 U3 F! f* p3 m6 ?; + B 存在問題：涉及的細節問題太多，不好把握。同一個業態存在位置 不同、需求面積不同、品牌價值不同、租賃樓層不同等諸多不易控制 的問題。( g( L% B. q- . o1 ?% * ?. O Q# L; K+ A1 k4 Q8 h6 4、固有理論分析什么拉屎指數、怕死指數、費血指數，就是我 上面帖子附件里面所提到的那些理論。 這個租金計算方法個人感覺好 像實用性不高，念書的時候代數學的不好。可能代理公司忽悠開發商 還有點用處。因此也沒辦法展開說。 存在的問題：數據的采集比較復雜；并且數據的準確性很難把控。下 面結合福建商業行情，說下餐飲娛
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