1、【萬科內部】萬科商業地產的新裝配流水線【萬科內部】萬科商業地產的新裝配流水線 作為萬科股東，還是相對“放心”，至少沒搞錯方向，摘錄如下。 700 萬平米的土地儲備，按照每平米 1 萬元的商業價值來推算，萬科擁有了近千億的貨量。 僅北京一城，就擁有 4 個商用綜合物業項目，持有型面積約 50 萬平米，商用物業的貨值就達到 了 100 億元。（注：沒辦法，土地出讓條件導致，萬科總土地儲備 1700 億2.5 年=4250 億， 占比 16%，還行？） 第 1 類，萬科城市廣場系列，并不是萬科以后發展的重點。 第 2 類，萬科生活廣場系列，主要開發 2 到 3 萬平方米體量的社區商業綜合體，案例是新
2、加 坡的“鄰里中心式生活廣場”，這是新加坡特別有意思的一種模型，這種項目現金流很穩定， 固定客源就是住在周邊的居民，可以滿足他們周末時的一站式消費。 第 3 類，針對社區商業街，打造的是鄰里家。 生活廣場系列與鄰里家系列開發將占大半比重 （注：我很滿意這個策略：做小，不做大，做服務配套，不搞“形象工程”的城市綜合體。他 們很聰明，對標領匯：是一個非常有意思的地產基金，做得很好，完全是從社區、保障性住房 的商業配套資產開始做，現在做成了亞洲很成功的房地產基金之一。） 不能沉入重資產的泥潭，“輕資產、會運營”，“賣了再管”輕資產運營，開一個就資本化 一個 （注：我很滿意這個策略：做小不做大，做服務
3、配套，不搞“形象工程”的城市綜合體。很聰 明，對標領匯：是一個非常有意思的地產基金，做得很好，完全是從社區、保障性住房的商業 配套資產開始做，現在做成了亞洲很成功的房地產基金之一。） 萬科內部則嚴格把守著安全邊際。萬科選擇了總部加一線孵化的發展模式，大型商業現在更 多集中在北京、深圳、上海等資源較好的城市。總部同時也會對持有型長線投資物業總量進行 邊際控制。 （注：策略對，執行嘛？不好說。） 金隅萬科城：村落式布局+珠寶盒式業態規劃，萬科將商業地產的業態規劃也進行了模塊 化。萬科對金隅項目也進行了測算。“這個項目的成本是 9 億元，金隅萬科廣場項目預計年凈 租金將在 8000 萬元至 1 億元之間，公司預計 7 年時間就能收回成本。 本文來自房地產觀察家，作者為萬科外部人士，文中資料及分析不代表萬科官方觀點，也不構 成任何投資建議。 文/房地產觀察家 2013 年，對于 30 歲的萬科來說
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