1、商業地產項目開發基本模式商業地產項目開發基本模式 商業地產基本模式是將二樓及以上樓層出租（或其它合作方式）給世界 500 強的商業 服務企業，如沃爾瑪、歐倍德、華納時代等，再將一樓規劃成外街鋪和內街鋪，并對外出 售。這種模式在中國商業地產發展初期的確是一個影響極大的創新，其最明顯的優點是： 在商鋪營銷中，通過宣傳戰略伙伴世界 500 強企業，使商鋪投資者對商鋪回報有極高 的預期，從而，開發商能順利高價出售商鋪；在招商過程中，許多中小品牌的經營者很希 望跟隨這些商業巨頭賺錢，招商工作相對容易；在營運中，中小店可以利用與商業巨頭消 費群交叉原理，充分利用其消費群，為其提供互補性商品和服務。但是，對
2、于超大型的購 物中心（一般超過 10 萬平方米），由于商業規劃的不足，導致出現人氣冷熱兩種不同的場 面，商業巨頭生意興隆，而一樓商鋪經營不太理想。商鋪的業主最終要設法繼續繳納銀行 按揭款，開發商也只能付出一定的代價，以減少雙方沖突的進一步加劇。 其實，商業地產出現這種問題是很正常的，事物的發展不總是一帆風順。筆者相信 將會研究出新版的、適應我國國情的又一創新模式。筆者也為模式升級提出幾點 建議： 第一，主力店設為多層式，而不設為單層式，避免一層純為零散小店的現象?？蓪?二、三樓主力店周邊營業面積設計成商鋪出售，充足利用主力店每一樓層的顧客群。當主 力店為百貨業態時，這種設計特別有效。 第二，對
3、出售的商鋪應提供品類規劃、招商等增值服務，并由管理公司對其經營進 行約束，使之朝有利于整體經營管理的方向進行。具體的辦法是與業主簽訂一個委托管理 協議書，這項管理不僅僅是物業管理，還有品類調整、招商控制、營運管理、市場推廣等 多項內容。 第三，在主力店招商時，可大膽引入競租制度，使主力店招商充足競爭，開發商可 在世界 500 強中選擇更合適的合作伙伴。與這類商業巨頭合作都要付出巨大的代價，如能 合理運用談判技巧，可以選擇到能使整個購物中心客流組織更趨合理的主力店。 第四，要重視商業人才的引進工作。開發商往往擁有大量的開發、營銷等人才，但 缺少市場上奇缺的商業專才。具備良好的工作環境，只要綜合集團和行業特點，制訂 合理的薪金待遇，相信可以吸引更多商業高手的加盟。
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