1、項目前期策劃流程項目前期策劃流程 看點看點 可行性研究：可行性研究：市場分析市場預測財務評估等 項目定位項目定位：SWOT 分析客戶定位產品定位價格定位經濟收益分析 市場推廣：市場推廣： 賣點提煉項目總體形象設計推廣費用預算現場包裝方案制定 推廣策略 一、可行性研究一、可行性研究 1.1.市場分析市場分析 包括宏觀市場和區(qū)域市場。 2.2.市場預測市場預測 包括供給預測、需求預測、價格預測。 3.3.收入、成本、費用預測收入、成本、費用預測 銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等。 4.4.財務評估財務評估 （1）靜態(tài)指標：成本利潤率、銷售利潤率； （2）動態(tài)指標：凈現值、內
2、涵報酬率、投資周期。 5.5.盈虧平衡分析盈虧平衡分析 關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。 6.6.敏感性分析敏感性分析 反應敏感程度的指標是敏感系數=目標值的變化百分比參數值變動的百分比。 7.7.風險評估風險評估 風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的 經濟效果指標做出某種概率描述，對方案的風險情況做出比較準確的判斷。 二、項目研究二、項目研究 1.1.宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析 （1）經濟環(huán)境：包括宏觀政策及經濟形勢（通脹、利率、匯率等） ；重大事件及 其影響（如北京2008年奧運會、上海2010年世博會） ；城市經濟狀況（GDP、人
3、均 收入等） ；城市建設（城市規(guī)劃、固定資產投資、拆遷計劃等） ；人口及其變化狀 況（總量、新增家庭數、外來常駐人口比例等） 。 （2）房地產市場環(huán)境：結構及其規(guī)模（一、二、三級市場） ；板塊布局（熱點區(qū) 域） ；行業(yè)成熟度（產品豐富度、外來開發(fā)商的進入程度） 。 2.2.項目價值分析項目價值分析 （1）區(qū)位價值分析：產業(yè)分布（第三產業(yè)、旅游經濟、高新技術產業(yè)、物流等） ； 街區(qū)價值（土地級別，區(qū)域功能定位、人文歷史價值等） 。 （2）項目資源分析：自然（山景、海景、湖景等） 、人文景觀；交通資源（公交、 高速路、機場、火車站、港口等） ；配套資源（購物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂 等） 3.3.競爭環(huán)境分析競爭環(huán)境分析 （1）同區(qū)位、同類型、同價位競爭項目分析； （2）經典樓盤分析：包括產品特色（產品理念、建筑風格、產品組合、面積配 比、戶型特點） ； 推廣手法（廣告訴求、媒體運用、
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