1、購物中心的市場定位購物中心的市場定位 1.定地址 商業有兩句名言。一是“隔街死”，一條街 20 米寬，一邊火的要命，另 一邊沒生氣。另一句是“一步差三成”，哪怕門挨著門開店，但差一步生意 就差了三成。這些語言都形容了商業定位選址的重要性。正確選址靠的是真 功夫，主要靠： （1）經驗。即零售人員、物管人員與開發設計人員智慧結合起來，腦力 激蕩，利用經驗，用檢驗檢驗。 （2）在選址上，無論如何不能一次確定。有時間的話，一年的時段，最 好在黃金季節、非黃金季節，一天的時間，中午、晚上都看看。 （3）看城市規劃，區域發展前景。 2.定規模 購物中心在國際上有個理論，10 萬平米以內叫最佳規模，當然這是
2、國外 的理論，英美、澳大利亞，他們的人口比較少，10 萬平米是他們的上限。按 照中國的國情和快速發展的態勢，我個人認為 15 萬平米是最佳的上限。規模 與效益連在一起，不是越大越好，規模一大，比較效益就下降了。規模越大， 租金越低。15 萬平的商業，至少要 5 家不同業態的主力店，超過 20 家次主 力店來組合。所以，規模要求最佳，不能求最大，要求比較效益。租金高， 回報率高，才是真本事。現在在中國做購物中心，迫切需要解決規模偏大的 問題， 在商品和次主力店不匹配的情況下， 盲目求大的結果只能是自食苦果。 3.定主力店 確定主力店和次主力店大有學問，有些業態適合在商業中心區，有些業 態適合在副中心，有些業態適合在郊區。在核心商圈，不能搞建材、家居， 在郊區不適合做百貨、珠寶，這里面是有商業規律的。在什么位置上適合建 什么主力店，這里面學問很深，要根據你的地址和規模選擇合適的業態。比 如在副中心你就選新興業態，如果在核心尚圈，你就不要選大賣場，盡可能 選租金比較高的業態，而在郊區，盡量選聚人氣的業態。目前在世界上有一 個趨勢，更多的向文化、休閑、健身的業態方向發展。關于購物中心的功能 國際上有“四大功能”理論，即購物、休閑、運動和交際。現代生活節奏快， 鄰里疏于來往，到購物中心不僅可以休閑、健身，還可以交友。購物中心之 所以發展文化娛樂功能，是因為可以增加人們的滯留時間。
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