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主要商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式比較分析報(bào)告（6頁）.doc

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主要商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式比較分析報(bào)告（6頁）.doc

1、主要商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式比較主要商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式比較一、一、商業(yè)地產(chǎn)模式比較商業(yè)地產(chǎn)模式比較華潤萬象城模式：華潤萬象城模式：是由央企（華潤集團(tuán)）控股的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由央企旗下的地產(chǎn)開發(fā)公司（華潤置地）直接投資運(yùn)作，也即是以商業(yè)的手法來做地產(chǎn)，最終的目標(biāo)是賺取地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的收益。萬達(dá)廣場模式：萬達(dá)廣場模式：以獨(dú)有的訂單模式來獲得業(yè)界的認(rèn)可，吸引一些開發(fā)商（投行、私募基金）的參與，使得資金來源有了保障，因此可以說成是以地產(chǎn)的手法來賺取開發(fā)商的收益。星光耀城市綜合體模式：星光耀城市綜合體模式：星光耀城市綜合體是由星浩基金（私募股權(quán)基金）直接投資運(yùn)作的項(xiàng)目，背后還有復(fù)星集團(tuán)的支持。該

2、模式是聚焦民企發(fā)展，通過商業(yè)并購、債權(quán)投資、夾層投資等金融手段獲取資金來做房地產(chǎn)項(xiàng)目。傳統(tǒng)百貨模式：傳統(tǒng)百貨模式：為了發(fā)展商業(yè)（百貨業(yè)）而做地產(chǎn)，靠商業(yè)本身運(yùn)作來賺取收益，并非專注于地產(chǎn)項(xiàng)目。二、二、戰(zhàn)略層面對(duì)比戰(zhàn)略層面對(duì)比華潤置地華潤置地 1 1、組織架構(gòu)：組織架構(gòu)： 2 2、職能側(cè)重點(diǎn)：、職能側(cè)重點(diǎn)：華潤置地總共分為四個(gè)板塊，囊擴(kuò)了從地產(chǎn)項(xiàng) 目的開發(fā)、投資、建造、銷售一體化業(yè)務(wù)，而地商業(yè)運(yùn)營是主要發(fā)展目標(biāo)，以商業(yè)的手法賺取地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的收益。 3 3、運(yùn)營方式：、運(yùn)營方式：在地產(chǎn)開發(fā)階段充分利用集團(tuán)的資金實(shí)力優(yōu)勢，讓一些土地先期由華潤集團(tuán)出面購買、持有，并進(jìn)行先期開發(fā)，在初

3、步完成先期高度占用現(xiàn)金流的孵化過程后，等到項(xiàng)目比較成熟時(shí)再按市場價(jià)格轉(zhuǎn)入公司，以支持公司的發(fā)展；在商業(yè)運(yùn)營階段實(shí)行“租售并舉”將住宅進(jìn)行銷售，然后以部分銷售住宅的收益作為持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)。 4 4、資金退出方式：、資金退出方式：它通過資產(chǎn)置換注入和定向增發(fā)實(shí)現(xiàn)了物業(yè) 的變現(xiàn)融資。主要由出售住宅以及出租持有物業(yè)來獲得收益，實(shí)現(xiàn)資金部分的退出。 5 5、優(yōu)點(diǎn)：、優(yōu)點(diǎn)：國資背景、豐富的同系公司資源以及良好的融資平臺(tái)，可以有效降低帳面風(fēng)險(xiǎn)、提升財(cái)務(wù)指標(biāo)、擴(kuò)大股權(quán)融資空間；對(duì)于持有型物業(yè)的選擇時(shí)機(jī)和持有型物業(yè)組合策略的把握上有精準(zhǔn)的選擇規(guī)劃。 6 6、建議：、建議：轉(zhuǎn)移目標(biāo)，向二、三線城市進(jìn)攻，針對(duì)區(qū)域消費(fèi)能力水平制定出對(duì)應(yīng)的運(yùn)營方案，擴(kuò)大市場占有率。萬達(dá)集團(tuán)萬達(dá)集團(tuán) 1 1、組織架構(gòu)：組織架構(gòu)： 2 2、職能側(cè)重點(diǎn)：職能側(cè)重點(diǎn)：萬達(dá)采用高度集權(quán)化的管控模式，除

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