上海東方金座國際公寓項目策劃報告（70頁).pdf
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上海東方金座國際公寓項目策劃報告（70頁).pdf
1、 【東方金座】 項目策劃報告 【東方金座】 項目策劃報告 上 海 易 居 房 地 產 研 究 院 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 1 東方金座項目 目 錄 目 錄 前 言：對本項目的原始思考.2 第一篇：機會發現篇.3 第二篇：項目定位篇.11 第三篇：產品建議篇.22 第四篇：項目運營篇.28 附 件：項目周邊房地產市場分析報告 .34 上 海 易 居 房 地 產 研 究 院 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 2 東方金座項目 前言：對本項目的原始思考 前言：對本項目的原始思考 從區位上來看： 從區位上來看： 本案位于大陸家嘴
2、板塊，項目區位非常優越，擁有一號和二號地 鐵線、緊鄰主要交通干線、十幾條公交線路通往市內各區域，到小陸 家嘴、 人民廣場、 竹園商貿區等主要商貿中心都在 5 公里以內； 同時， 周邊住宅市場比較發達，已經形成以中高檔住宅為主的居住氛圍，周 邊上海綠城、東方城市花園等樓盤都是 2005-2006 年熱賣的住宅項 目。 從項目上看： 從項目上看： 我們也看到本案還存在很多先天性的不足。主要就是產品缺陷： 由于施工時間較早并且存在項目性質轉換， 所以至今項目外立面較為 陳舊，內部結構存在很大缺陷，電梯間窄小，戶型中全部暗衛，一房 偏大，空間利用率低。此外，周邊缺乏商務氛圍：目前區域周邊辦公 氛圍不濃
3、， 辦公客戶主要零散的租住在周邊的早期外銷房內， 規模小， 分布零散且不成氣候。 隨之而來的問題就是： 如何來重塑在一個比較好的地段存在諸多缺陷的產品？ 如何來重塑在一個比較好的地段存在諸多缺陷的產品？ 易居觀點： 易居觀點： 按照常規的運作思路， 僅僅是把公寓做成普通裝修房賣掉或是把 商業辦公簡單定位分拆出售，要么就是低價傾售，要么就可能會產生 投資商極不愿看到的“尾巴工程” （一個項目中好的產品部分售馨， 劣質產品遺留） ，產品應有的價值得不到充分體現。而作為國內知名 咨詢專家，易居希望能夠把每個項目的價值進行充分的發掘，為客戶 提供最佳的服務，為此，我們組織了上海易居房地產研究院、上海房 屋銷售（集團）有限公司專家團隊對項目進行全面思考和重新定位， 為項目確定可執行的操作策略。 上 海 易 居 房 地 產 研 究 院 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD.
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