1、 萬科企業股份有限公司萬科企業股份有限公司 關于不得違法銷售車位的風險提示 編號：1001 2010 年 3 月 10 日 一、問題描述一、問題描述 近期發現，個別公司為了促進車位銷售，存在違法操作的現象：一是向業主 和購房人（以下統稱“業主”）以外的人銷售車位；二是以車位向無房屋產權的 施工單位抵工程款；三是超過規劃的車位配置比例向業主銷售車位（在車位比不 大于 1 時，向一個業主銷售個以上車位）；四是向員工促銷車位。這些做法都 違反了物權法，存在較大風險。 二、風險判斷二、風險判斷 物權法規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當 首先滿足業主的需要”； 最高人民法院關于審理建筑
2、物區分所有權糾紛案件具 體應用法律若干問題的解釋 進一步明確規定： “建設單位按照配置比例將車位、 車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法 第七十四條第一款有關應當首先滿足業主的需要的規定”，“前款所稱配置 比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、 車庫與房屋套數的比 例”。 根據上述法律規定，建設單位負有保障業主按規劃配置比例獲得車位的義 務， 并且該義務沒有時間限制。這就要求建設單位只能面向業主只能面向業主以銷售等方式處 分車位，且不能超過規劃配置的比例不能超過規劃配置的比例。為此，集團法務室于 2004、2007、2009 年分別發布、修訂了商
3、品住宅小區車位權屬劃分及處分問題的操作指引，要 求一線公司依法處分車位。 個別公司違法銷售車位的行為，存在被其他業主群訴、索賠以及輿論負面報 道等風險： 1、 未購買車位的業主可能主張公司侵犯了他們按規劃比例獲得車位的權未購買車位的業主可能主張公司侵犯了他們按規劃比例獲得車位的權 利，利，要求公司按規劃比例向他們提供車位，公司將無法滿足。 萬科企業股份有限公司萬科企業股份有限公司 2、一旦發生訴訟，公司的銷售行為（向非業主銷售車位，超過規劃比例公司的銷售行為（向非業主銷售車位，超過規劃比例 向業主銷售車位） 很可能被法院認定無效向業主銷售車位） 很可能被法院認定無效， 已購買車位的業主將要求公司賠償合 同價與糾紛發生時市場價的差價等損失。 3、違法銷售車位，特別是員工違法獲得車位，一旦被媒體曝光，會造成較 大負面影響，損害萬科品牌負面影響，損害萬科品牌。 三、針對性建議三、針對性建議 1
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