1、公園公園5 5號三期投標報告號三期投標報告 謹呈：朝陽謹呈：朝陽 1.基礎基礎 2.目標目標 1.11.1宏觀背景宏觀背景 1.21.2市場市場 1.31.3項目本體項目本體 3.項目價值挖掘項目價值挖掘 3.13.1競爭鎖定競爭鎖定 3.23.2客戶認識客戶認識 3.33.3核心價值分析核心價值分析 3.43.4產品價值提升產品價值提升 a a國際案例借鑒國際案例借鑒 b b產品價值提升建議產品價值提升建議 4.營銷營銷 4.14.1營銷發力點營銷發力點 4.24.2價格價格& &推售推售 5.15.1商業商業 5.25.2酒店管理公司酒店管理公司 5.附件附件 報告結構報告結構 基礎。基礎
2、。 1 1.11.1宏觀背景宏觀背景 1.21.2市場市場 1.31.3項目本體項目本體 一級市場一級市場 開發商謹慎拿地開發商謹慎拿地 土地價格持續上升，要求一次性付清地款土地價格持續上升，要求一次性付清地款 2007年土地市場與2006年同期相比，成交面積上升39.4%39.4%，成交金額上升 61.5%61.5%；成交均價上升15.9%15.9%。 要求開發商全部付清地價款全部付清地價款后方可取得土地使用權。 嚴查土地稅費，打擊囤地行為，促進上市速度嚴查土地稅費，打擊囤地行為，促進上市速度 2008.1.7國務院關于促進節約集約用地的通知，征繳土地閑臵費與增值地價。征繳土地閑臵費與增值地
3、價。 2008年，國稅局急搭土地調控車，要求從嚴征收土地增值稅 ； 各項政策導致土地后續成本不斷上升，開發商取地難度增加各項政策導致土地后續成本不斷上升，開發商取地難度增加 進入1月以來，全面從緊的貨幣政策使得開發商取得貸款的難度越來越大，土 地開發的后續成本越來越高； 大幅高價地塊出現流拍，開發商拿地日趨謹慎； 朝陽來廣營鄉清河營村地流標，順義五塊低價住宅用地流標，廣渠路15# 地塊流標； 二級市場二級市場 9.28新政影響下二級市場轉淡，市場分化明顯新政影響下二級市場轉淡，市場分化明顯 商品住宅供應與銷售對比情況 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 1800000 2000000 2007年1月 2007年2月 2007年3月 2007年4月 2007年5月 2007年6月 2007
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