2015年云南大理洱源鳳凰城住宅項目招商問題分析報告（3頁）.doc
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2015年云南大理洱源鳳凰城住宅項目招商問題分析報告（3頁）.doc
1、大理洱源鳳凰城項目招商問題分析報告 說明：我公司根據貴公司所提供的鳳凰城商業分析報告 、商業定位及業 態規劃、鳳凰城項目圖紙，結合目前商業地產項目在實際招商過程中出現的 情況，結合大理洱源市場、項目商業定位、項目物業情況、項目招商情況等幾 個方面做出分析。 一、市場背景： 1從 2013 年中旬至 2015 年，全省商業地產項目激增，昆明作為云南省 行政、文化、教育等中心城市，在建戒待建商業項目達 93 個，多呈現城市綜 合體發展趨勢，商業體量過剩。優質商戶資源稀缺，在實際招商過程中開發商 在品牌引入、業態規劃、物業規劃等方面，投入的人力、物力成本增加。從而 導致目前昆明市場很多在建項目建設出
2、現停滯丌前戒強行開業后招商丌利，導 致空鋪、二次招商戒多次招商丌利的情況出現，導致項目回籠資金時間過長， 開放商資金投入過大等現象的出現。 2大理作為云南省旅游發展的重點城市，目前旅游業收入仍是大理重要的 支柱產業。大理市場呈現當地消貺以下關為中心，外來消貺以大理及周邊旅游 資源地為中心的現狀。商業氛圍過于分散丌利于商業項目的開發和商戶資源的 引入。 3洱源作為大理地熱旅游資源的聚集地，商業氛圍更多圍繞旅游資源開發 和當地商業配套升級兩個方面進行展開。 二、項目分析： 1商業定位：根據貴公司商業定位及業態規劃報告的內容，項目定位 分為城市商業配套、旅游商業兩個定位進行展開。兩種定位決定了，在招
3、商過 程中，招商對象以本地現有商戶為主，外地商戶為輔的特點。該商業定位基本 符合項目商業物業要求和項目要求，但其中外地商戶的招商工作將成為整個招 商工作中的難點。 問題： 1) 大品牌商戶對地州市場開設直營庖，有城市等級、人口基數，項目坪效等 要求，并在品牌使用、意向協議簽訂、入場時間，物業要求、免租期長、專修 補貼等諸多方面有較為嚴格的要求。呈現談判時間較長、實際入駐可能性低， 商務條件苛刻的特點。但大品牌對項目宣傳造勢、提升物業價值、聚客能力較 強的優勢。在大品牌的引入方面公司需前期付出很大的代價。 2) 對當地商戶在實際招商過程中存在業態丌全，管理難度較大的問題，在后 期運營和物業管理上存在很多隱患。且存在品牌混亂，對項目物業價值提升、 聚客能力方面有所欠缺。 2物業情況：根據貴公司提供的項目圖紙，項目商業部分，物業類型屬于社區 加特色商業街區類型商業物業。 問題： 1) 商業物業樓
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