2013年下半年上海房地產市場預判（9頁）.docx
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2013年下半年上海房地產市場預判（9頁）.docx
1、20132013 下半年下半年上海上海房地產市場預判房地產市場預判 一，一， 宏觀政策宏觀政策 上半年上半年“新新國五條”國五條” 出臺，出臺，涉及內容覆蓋各項主流政策渠道。涉及內容覆蓋各項主流政策渠道。 本輪房地產調控自 2010 年開始、2011 年升級之后的又一次政策加碼， 3 月底至今，已 有 30 個城市先后出臺了地方國五條細則，但就目前來看，大多數地方政府出臺的細則力度均 開始弱化，調控態度消極。 上海上海：執行第二套住房信貸政策，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款；提及 個稅 20%。 北京北京：限購收緊，本市戶籍成年單身人士，限購一套，提及個稅 20%。 廣州廣州：廣州新
2、房價格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實際增幅。提及個稅 20%。 深圳深圳：加強房地產稅收征管，嚴格實施差別化住房信貸政策，在必要時候調整第二套住 房貸款的首付比例和利率。 錢荒波及房地產錢荒波及房地產 ，多家中小銀行取消首套房貸優惠多家中小銀行取消首套房貸優惠。 “620 錢荒”事件顯示了目前市場緊張的流動性，房地產行業作為資金密集型行業，明顯 受制于市場流動性，銀行資金一旦開始變緊，其影響也勢必會向房地產行業傳導。銀行的資 金向來都是前松后緊，下半年貸款額度會逐步趨緊，所以購房貸款利率上調是正常情況，但 是對于開發商來說, 個人房貸政策收緊必將影響到房地產市場下半年的需求。 從今年的
3、需求來看，主要還是以首次臵業和首次改善為主，這部分人群對于信貸和利率 較為敏感，所以市場上的資金一旦收緊將對開發商的銷售造成一定的影響。 二，二， 全國市場分析全國市場分析 自 2011 年政策調控全面升級以來，全國房地產開發投資增速和商品住宅新開工增速連續 兩年呈現下滑，投資增速從 2010 年的 33.2%降至 2012 年的 16.2%，而 2012 年住宅新開工 增速更是下跌 11.2%，由于建設指標的持續低位，預計 2013 年市場新增供應規模將明顯 萎縮。 3 月在國五條調控的倒逼下，各城市交易量普遍出現畸高，4 月之后明顯回落。5 月盡管 部分城市實施了預售證管理，但交易量仍有明顯回升。 二線城市的成交結構多為剛性需求，相比一線城市而言受政策的影響較小，2013 年前 5 個月成交量同比漲幅明顯高于一線城市。 土地購臵費和購臵面積去年在 8 月達最高值，2013 年開年以來土
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