1、萬科【金色家園】項目發售剖析報告萬科【金色家園】項目發售剖析報告 萬科金色家園作為萬科在成都開發的第二個項目，我們有必要對金色 家園開盤做出分析與借鑒。以揚長避短，吸取經驗為我所用。 一、一、 金色家園項目資料分析金色家園項目資料分析 1.1 土地定位分析 1.1.1 地塊位置及周邊情況 金色家園位于一環路與泰安街的交匯口，在一環路以外，緊鄰一環路 府青立交橋。項目交通條件良好，進出城區均很方便；周圍分布有紅旗超市、菜 市、工商銀行、圣燈鄉小學，生活配套設施比較齊全，適合安家居住。 項目所在地塊為原前鋒公司用地，周圍遍布前鋒公司的職工宿舍樓，包括 金色家園后面在售的陽光嘉苑（小高層電梯公寓，建
2、筑面積 21912 平米，開發商 為成都前鋒房屋開發公司）部分樓面也是前鋒公司員工宿舍。 總體來說，該地塊成熟度較高，依托周邊區域，適合開發中、低擋項目， 但要開發高檔物業，則需要出色的產品和強大的開發商品牌的支持。 1.1.2 地塊吸納背景 該地塊是萬科在 2003 年 1 月 16 日成都市國土局舉行的國土拍賣會上竟得， 地塊參數及成交情況見下表： 地塊位置地塊位置 總用地面積總用地面積 凈用地面積凈用地面積 代征地面積代征地面積 土地用途土地用途 成華區府青路二 段 2 號 67.492 畝 57.674 畝 （A：53.93 畝， B：3.74 畝） 9.818 畝 A：居住用地 B：
3、商業用地 容積率容積率 起拍價起拍價 （萬元（萬元/ /畝）畝） 落槌價落槌價 （萬元（萬元/ /畝）畝） 增幅比例增幅比例 標的金額標的金額 （萬元）（萬元） A：不大于 2.2 B：不大于 2.5 150 176 17.33% 10152.62 該地塊若以居住用地 53.93 畝、容積率 2.2，商業用地 3.74 畝、容積率 2.5 計算，則地上總建筑面積為 85337.9 。根據萬科公開發布的資料看來，金色家 園項目的容積率（住宅用地 2.5，商業用地 2.2）指標和地塊的規劃條件相一致， 即金色家園項目的樓面地價為 1189.7 元/。 根據萬科公布資料計算其成本利率表如下： 內容內容 盈虧平衡點盈虧平衡點 正常售價正常售價 樂觀售價樂觀售價 單位數據單位數據 總額總額 單位數據單位數據 總額總額 單位數據單位數據 總額總額 ( (元元/ /平平 米米) ) ( (萬元萬元) )
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