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商業(yè)地產(chǎn)公司發(fā)展經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)（22頁(yè)）.doc

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商業(yè)地產(chǎn)公司發(fā)展經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)（22頁(yè)）.doc

1、下面就萬(wàn)達(dá)集團(tuán)做了三年的商業(yè)地產(chǎn)，而且是中國(guó)目前唯一的跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展購(gòu)物中心的企業(yè)，這三年中，我們有經(jīng)驗(yàn)，但更多的是一些教訓(xùn)。我把這些教訓(xùn)告訴大家。這些教訓(xùn)裝在我的心目中，與大家一起分享。第一，商業(yè)地產(chǎn)以租為主，嚴(yán)格的說(shuō)就是只租不售。商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)是做商業(yè)為主的目的性的地產(chǎn)投資方式，不是做房地產(chǎn)銷售。這種性質(zhì)決定了這個(gè)項(xiàng)目是需要一個(gè)長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育期，是需要長(zhǎng)期的收益獲得穩(wěn)定效益的項(xiàng)目。不能搞短期利益，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)做了 15 個(gè)購(gòu)物中心，已經(jīng)開業(yè)了 12 個(gè)，其中 11 個(gè)項(xiàng)目是銷售，銷售以后出現(xiàn)了什么問(wèn)題？其中 4 個(gè)沒(méi)有問(wèn)題，7 個(gè)有問(wèn)題。存在什么問(wèn)題？銷售給小業(yè)主的時(shí)候，盡

2、管我們?cè)?法律上、合同上制定得非常嚴(yán)格，我們只負(fù)責(zé)一次性招商，與租戶簽約。但是我們中國(guó)十幾個(gè)城市銷售商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，購(gòu)買商鋪的業(yè)主，80是投資客戶，這一點(diǎn)是出乎我的意料的，原先我們做的市場(chǎng)調(diào)查，基本上是 50是用戶，50是投資者，我認(rèn)為這樣好，事實(shí) 不是這樣的，80是投資客戶，他們的目標(biāo)是投資，靠投資賺錢。因?yàn)槲覀冇杏唵蔚禺a(chǎn)的概念，有了很多的主力店在里面組合，之后再賣小店鋪，比較吸引注意力，而且我們的價(jià)格也比較高，小業(yè)主購(gòu)買了以后，相當(dāng)多的業(yè)主和租戶進(jìn)去以后，收不到合理的回報(bào)就跑掉了。我們認(rèn)為任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，需要二、三年，一年的市場(chǎng)培育期。小租戶，是沒(méi)有培育市場(chǎng)的心

3、態(tài)和能力的。商鋪不好，就跑了，簽約三、五年租約是沒(méi)有用的，小業(yè)主不承擔(dān)賠償?shù)呐嘤?zé)任。客戶走了以后，業(yè)主就與我們打官司，他們就與我們打官司，但是我們是銷售商鋪給小業(yè)主，并不負(fù)責(zé)出租。這些業(yè)主就掛橫幅甚至到我們的辦公室鬧事。如果萬(wàn)達(dá)不是一個(gè)品牌企業(yè)，如果萬(wàn)達(dá)不是以商業(yè)地產(chǎn)作為支柱企業(yè)，我們就不會(huì)管他們。作為有 16 年發(fā)展的品牌，我們要以商業(yè)作為長(zhǎng)久發(fā)展目標(biāo)的支柱企業(yè)我們就要負(fù)責(zé)。例如沈陽(yáng)，賣了 320 戶，最后一戶一戶的談判，回租了 280 戶，還有 40 戶沒(méi)有談妥。回收的商鋪給主力店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。主力店經(jīng)營(yíng)就是十幾年，但是商鋪每年要有差額，價(jià)格是不斷上升的，這個(gè)差額怎么辦，由萬(wàn)達(dá)來(lái)貼錢。如果把全部小店鋪銷售就很難保證經(jīng)營(yíng)的整體性和有效性，很難保證商場(chǎng)持續(xù)的經(jīng)營(yíng)下去，即使有了，也是碰巧。我們也有一些項(xiàng)目很好，例如南京、青島也很好，全賣了。我們的銷售有的時(shí)候?qū)⑷康耐顿Y

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