商業地產公司一至四代商業規劃研究（13頁）.docx
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商業地產公司一至四代商業規劃研究（13頁）.docx
1、一、二、三、四代萬達廣場商業規劃研究 近年來萬達的成功引得無數人研究模仿， 有關萬達模式的研究文章屢見不鮮。 本人深耕華中區商業地產多年， 尤其是華中商業重地武漢 （目前已開業 5 個萬達， 江漢路萬達、菱角湖萬達、經開萬達、積玉橋萬達、楚河漢街，未來預計要開 10 個萬達），二三四代萬達均有開業運營的項目，全國獨有。長沙解放西路的 第一代萬達本人亦曾造訪多次，對于萬達的第一、二、三、四代產品均有較深入 的研究學習，不敢妄稱專家，現僅就這四代萬達的商業規劃略說一二，與眾分享 交流。 第一代萬達：第一代萬達： 長沙解放西路萬達（悅薈廣場）長沙解放西路萬達（悅薈廣場） 說到第一代萬達，有一段往事不
2、可回避。2005 年前后，正是萬達大力擴張 的時期，萬達計劃赴港發行 Reits 上市卻未果。澳大利亞最大的投資集團麥格理 也在找尋進軍內地市場的契機，也是因緣巧合，雙方當時一拍即合。麥格理通過 貸款， 向萬達購買了 9 座萬達廣場 （分別位于南京、 濟南、 哈爾濱、 沈陽、 天津、 武漢、長沙、南寧、大連）。2005 年的萬達正是大力發展急需血液的時候，資 本市場籌資無果，加上當時已擁有的 21 個已經運營或動工的商業廣場，資金壓 力巨大。與麥格理達成協議，并借此套現 31 億。在麥格理與萬達集團的委托管 理合同期滿后， 雙方協議分手。 上述 9 個城市的萬達廣場全部更名為 “悅薈廣場” 。
3、 現在來看，這 9 個萬達廣場，全部位于城市最核心的商圈，目前估值應該遠超當 年的 31 億。不過話說回來，正是憑借當年的 31 億現金，萬達抓住了擴張的機遇 能做到如今巨無霸的規模，對雙方來說也可謂雙贏。 第一代萬達的代表作長沙悅薈廣場地處長沙市級核心商圈， 黃興南路步行街 和解放西路交匯處，緊鄰長沙黃興路步行街，交通線路縱橫交錯，人流如織。項 目占地 1.8 萬平方米，總建筑面積約 5 萬平方米。所謂第一代萬達，通俗講就是 一個“商業大盒子”。單層面積 5000-10000 方不等，一般為地上 4 層，總規模 3-5 萬方不等，一樓分割銷售，二三樓標配為沃爾瑪超市，四樓標配為萬達影院 +大玩家電玩，加上部分餐飲。通過與沃爾瑪的戰略合作，利用超市大賣場的聚 客力帶動人流，促進一樓商鋪的銷售回款。四樓的餐飲及娛樂也可有效帶動目的 性消費人群。萬達借此開創了訂單式商業地產的先河。其實這樣的單
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