1、萬科經營戰略的分析萬科經營戰略的分析 專業化、制度和人 萬科企業股份有限公司成立于 1984 年 5 月，以房地產為核心業務，是中國大 陸首批公開上市的企業之一。至 2000 年底，公司總資產 56.2 億元，凈資產 29.1 億元，擁有員工 6616 名，全資及關聯公司 37 家。萬科可以說是中國房地產行業知 名度最高的公司。在眾多房地產公司都實行區域集中化的策略下（上海的綠地、 北 京的華遠、深圳的金地等，目前這些房地產公司的利潤 95%以上來自本地） ，萬科卻 奉行了一套異地作戰的戰略。實行異地作戰戰略以來，萬科并不是在它進入的每一 個城市都可以占到市場分額第一，但其利潤總額始終保持領先
2、并且利潤的一半來自 外地。 此外，善于營銷攻勢的萬科一直是媒體關注的焦點，萬科樓盤總是當地的熱銷 樓盤。萬科的董事長王石更是萬科的精神領袖，也是中國的房地產界最具明星效應 的人物。本次案例我們將分析萬科的經營戰略，以及被王石譽為“萬科的三大法寶” 的“專業化、制度和人” 。 一、一、 萬科成功的異地復制萬科成功的異地復制 萬科的經營情況見下頁（見圖 1、圖 2、圖 3、圖 4） 。 二、二、 萬科的異地經營歷史和專業化歷史萬科的異地經營歷史和專業化歷史 1984 年，33 歲的王石從廣州某機關下海闖蕩深圳組建了萬科公司。萬科的第一 桶金是靠什么賺錢干什么撈到的。王石拉起人馬，把飼料從內地運到深
3、圳，再把 日本的錄像機銷往中國的內地公司的業務不斷做多。 在 1991 年底， 萬科的業務 包括進出口、零售、房地產、投資、影視、廣告、飲料、印刷、機加工、電氣工程 及其他等 13 大類。當時，對于萬科的發展方向，王石提出了一個日本的具有信息、 交易、投資、融資、制造等多種功能的綜合商社的模式。 在此期間，萬科于 1988 年 11 月 18 日參加政府公開拍賣土地，高價投標 2000 萬元，這是萬科開始進入房地產行業的開始。在那次投標中，萬科為土地使用權付 出了每平方米 650 元的價格，而當時深圳成品房的售價也不過是每平方米 1050 元。 面對這塊“燙手的山芋” ，萬科制定了“高來高走”的策略，也就是“高地價來高房 價走”的意思。萬科后來以 2640 元/m2 的價格售出了這批成品房，其中客戶有 80% 的深圳個人，10%的香港居民和 10%的外地居民。 第一階段：進入市場，全面擴張
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