城市綜合體上海項目投資經濟測算（42頁）.docx
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城市綜合體上海項目投資經濟測算（42頁）.docx
1、謹致：上海萬達廣場投資有限公司謹致：上海萬達廣場投資有限公司 萬達上海項目投資經濟測算萬達上海項目投資經濟測算 1.0 市場定位和設計建議市場定位和設計建議 . 1 45 1.1 項目整體定位和產品定位 1.2 商業部分 1.3 寫字樓部分 1.4 酒店及服務式公寓部分 1.5 高檔公寓部分 1.6 整體設計建議 1.7 價格策略 1.8 項目物業情況匯總 1.9 其他方案 2.0 投資分析（財務分析）投資分析（財務分析） . 46 83 2.1 方案一財務分析 2.2 方案二財務分析 2.3 方案三財務分析 2.4 各方案比較和結論 項目整體定位和產品定位項目整體定位和產品定位 整體定位方向
2、整體定位方向 1. 根據市場研究、需求研究及地塊分析的結果，我們建議本項目 整體市場定位為： “位于中央商務區的核心，建筑品質上具有超位于中央商務區的核心，建筑品質上具有超 越感、前瞻性、國際化的標志性建筑綜合體”越感、前瞻性、國際化的標志性建筑綜合體” 。該定位方向可以 從以下幾個要點來詮釋： 1. 中央商務區核心：中央商務區核心：表明本項目得天獨厚的優越地理位置。本 項目處于上海規劃的的最核心位置，城市主要道路的交匯 點，周邊現有和未來城市功能都在項目的輻射范圍內，突顯 本項目的地段價值。 2. 超越感、前瞻性、國際化：超越感、前瞻性、國際化：表明本項目要依托于 CBD 良好 的商務氛圍，
3、借助項目用地的特征，打造在建筑高度上、綜 合樓宇技術品質上和管理上超越市場所有產品的物業。在樓 宇的整體設計和配套設施水平上具有前瞻性，要經得起激烈 競爭的考驗和歲月的磨練。項目將依托各類物業在品質方面 的優勢和經驗豐富的管理團隊，打造 CBD 新的國際交流平 臺。 3. 標志性現代建筑綜合體：標志性現代建筑綜合體：表明本項目在 CBD 中的高端定位 以及物業構成的多樣性。本項目未來將是 CBD 少見的綜合 體建筑群落，各種物業皆備，功能完善并協調發展，是 CBD 的標志，也是 CBD 趨向成熟的象征。 物業的確定和市場定位依據物業的確定和市場定位依據 根據世邦魏理仕的研究和經驗， 成功的大型公建綜合體在物業配比上有 一定的規律，例如根據一些項目各部分物業的規模，可以看出各部分的 比例大致如下： 寫字樓：占 2030 酒店： 占 2530 公寓和其他居住類物業：3540 商業：2030 2
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