1、A 區（商務區）地塊整體定位建議 一、 項目的整體定位 1、 地塊位置的分析 項目處在太湖新城核心區，太湖新城被規劃為無錫的“中央商 務區” ，前景是非常好的。地塊處在核心區的南面邊緣地帶，普遍認 為商務氣氛不如中軸附近。但由于太湖新城核心區的北區以大型商 業為主，包括華潤萬象城、來福士廣場和綠城九龍倉的綜合項目， 商業氣氛很濃。比較之下，南區以寫字樓項目為主，商務氣氛更濃 一些，因此，項目定位為商務為主的綜合體更符合區域的整體氛圍。 2、 建筑指標的邊界條件 A 區（商務區）總占地面積為 28743 ，整體建筑密度為 35%， 也就是說落地面積為 10060 （首層面積） 。 扣除 B4 和
2、 B5 的首層面積 3900 ， B1 首層面積約 1800 （標 準層面積 1500 對甲級寫字樓來說偏小） 、 酒店首層面積為 1800 左 右（標準層 1500 對五星級酒店也偏小） ，剩下能做商業的首層面 積為 2560 ， 這樣的面積基本上不大可能有大型的商業如百貨或超 市能進來。 3、 區域的商業配套 太湖新城的前景普遍看好，目前最大的問題是配套嚴重不足， 這既是問題，也是機遇，誰解決了這個問題，誰就能先吃到這個蛋 糕。 太湖新城的北區由于有各大知名開發商，商業的啟動是會很快 的，對于太湖新城的發展是一個巨大的推動。反過來講，如果我們 的項目是以商務為核心，配套是以專門服務于寫字樓
3、的人群為主， 那么競爭優勢就能建立起來。 綜上所述，項目的整體定位應是以商務為核心的綜合體。 二、 寫字樓的產品定位 1、 供應量巨大 太湖新城的寫字樓項目供應量巨大， 據太湖新城管委會的資料， 2010 年投入使用的寫字樓面積為 400 萬，由于各開發商的進度不 一， 到 2010 年時供應量到不了這個數量， 但供應過量是毫無疑問的。 量大不等于沒有機會，供應量大說明大家都看好這個區域。 2、 產品結構 由于無錫的寫字樓客戶以無錫和江蘇本地的客戶為多，加上以 銷售的方式為主，雖然無錫的寫字樓數量眾多，但實際上優質的寫 字樓寥寥可數，也就是 3-4 座。由于主流客戶是本地客戶，因此如 果市場定位是走中檔路線的，反而會造成大量的趨同產品，并不是 好的選擇。 在無錫，優質、高端、符合跨國企業辦公要求的寫字樓其實很 少。 3、 市場特點 寫字樓的需求相對有限，它的一個特點是“兩頭好，中間差” ，
全部分類
標準檢索
招標公告
免費下載資料庫
10000份+資源包
千萬vip文檔暢享下載
下載文檔文件編輯即用
網站精選百萬好案
百萬工程地產工作者都在用
微信掃一掃登錄
