1、盤活疑難商業地產項目（盤活疑難商業地產項目（4 4）項目診斷）項目診斷 相對于角色診斷而言，項目診斷是策劃人（操盤手）的第二個診斷內 容，也是最重要的盤活命題。多數情況下，專業公司進行項目診斷，需要動用 10 個左右的人，用近一個月的時間完成診斷。而對于一個經驗豐富的職業策劃 人（操盤手）來說，對一個項目的診斷周期，有 3 個人用兩周的時間，就可以 將一個疑難的復雜項目診斷到位。 這其中的差別，除了豐富的項目經驗和商業經驗基礎之外，合理的原則 及合適的方法也是法門所在。 A-項目診斷的三個基本原則 一個大型商業地產項目之所以成為疑難項目，其癥狀表現是“商家招不 進、下家不愿買”。 但是，如果直
2、接從這個環節入手，則肯定不會解決問題。也就是 說，在項目的病灶沒有找準，與病灶相關聯、既受病灶影響、又反過來加深病 灶癥狀的種種因素也沒有找出來的情況下，整個項目在招商和銷售兩條線作出 的努力越大，實際的效果可能就越差，甚至會促使病灶的性質出現惡化，使項 目受到重復損傷。現實中，這種損傷往往是開發商看不見、算不出、不在 乎的，有時也是操盤手抱著試試看的心理，出于好心辦的壞事。 找準一個疑難地產項目的病灶及其體系聯系，決定著盤活措施的水平上 限。所以，操盤手在診斷項目、查找病灶的時候，需要掌握三個基本原則： （1）跳出來的原則： 正所謂“不識廬山真面目，只緣身在此山中”。現實中有一個非常微妙 的
3、“外來和尚會念經”的規律：絕大多數疑難項目的最終盤活，第一不是開發 商本人，第二很少是當地人。這個規律說明，開發商多數是外行，容易被假象 所迷惑；本地專業者則容易受常態和思維慣性所惑。而跳出項目之外，跳出行 業之外，跳出城市之外，往往對問題看得會比較全面，比較清晰。 這是解決認識范圍與認識高度的原則，也是首要原則。 （2）沉下去的原則： 正所謂“為伊消得人憔悴，衣帶漸寬終不悔”。操盤手跳出來看問題找 問題的同時，還必須能夠沉入到項目的最深處，沉入到項目的每一個鏈條里面 去，與這個項目的過去對話、與這個項目的未來溝通、與這個項目的磁場接 通、與這個項目的呼吸同步。以至于醒著的時候和睡著的時候，腦子里面全是 這個項目的信息！ 沒有這個心靈的過程，操盤手恐怕很難找到病灶所在，也很難找準所有 與病灶有關聯合及互動作用力的癥狀脈絡。 這是解決認識深度與認識準度的原則第二原則。 （3）后判斷的原則：
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