破解長沙泊富國際廣場城市綜合體難題（7頁）.docx
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破解長沙泊富國際廣場城市綜合體難題（7頁）.docx
1、破解長沙泊富國際廣場城市綜合體難題 楊寶民先生為湖南出版集團講授綜合體課程 宋恒明 2012 年 5 月 18 日應湖南大學培訓中心邀請，清華大學國際商業地產運營班客座教授， 深圳新摩爾商業管理公司總經理楊寶民先生為湖南出版集團提供內部培訓，重點指導長沙 泊富國際廣場，與湖南出版集團下屬長沙泊富國際廣場的開發公司吳慶元董事長進行了親 切友好的交流。 楊寶民教授和湖南出版集團培訓學員合影 湖南大學培訓中心程媛老師和湖南出版集團人力資源部為本次培訓做了精心安排， 在培訓之前楊寶民先生帶領助手提前到項目現場調研，重點了解項目面臨的招商和裝 修設計等面臨的實際問題，確定了重點講授綜合體盈利模式、購物中
2、心視覺形象和裝修設 計銜接、招商和自營結合、大型招商活動和開業活動的專題策劃講授內容，力求具有系統 性和針對性。 這次培訓不僅指導了長沙泊富綜合體項目，而且對張家界等地級城市綜合體的盈利模式 也進行了深度交流。 對長沙泊富國際廣場的建議如下： 一、科學確定產品定位 選擇優質客戶資源 由于占地面積的限制模型中明顯不夠合理，寫字樓和公寓可銷售物業面積太少，導致商 業經營風險過大，因此必須銷售部分商業。可以通過銷售獲取的合理利潤。再投入到商業 經營中。248 米高度寫字樓需要重點面向世界 500 強和國內企業總部，重點服務長沙周邊 城市，發揮長沙 CBD 作用。 長沙泊富廣場位置 項目 150 米高
3、度的公寓，建議作為 SOHO 定位，可以參考深圳三九集團開發的成功案例丹 楓白露投資性公寓。 項目主要規劃數據如下： 項目 指標/萬 凈用地面積 3.9 綜合容積率 6.6 總建筑面積 28.6 寫字樓 8.6 商務公寓 4.1 商業街 1.5 購物中心 3.6 超市 1.6 車位 1328 個 二、長沙泊富國際廣場商業定位與招商目標的確定 一個明確主題特色才可能生存，在長沙商業物業嚴重過剩的時代，必須有明顯 優勢才能立足。 高檔品牌已經有美美百貨，正在建設的湘江路華遠項目將引進青島海信廣場也 將有大量高檔品牌。由于泊富廣場項目缺乏高檔酒店，因此，建議本項目服務 白領顧客為主，金領顧客為輔。 前兩年適合做國際二線和國內一線品牌為主，少量引進國際一線高檔品牌(條件 苛刻，部分要求送裝修)，待兩年后經營成熟后擴大，國際一線品牌經營面積。 主力店：偏向婦女兒童專業百貨更為恰當。檔次上和深圳華強北
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