1、對房地產營銷策劃的理性思考 中國房地產營銷業的興起和發展， 為加速房地產的循環創造了條件。 從當初的“一無所 有”到現在的“無處不在”，可以說，營銷觀念的樹立以及各種營銷方式的使用，是房地產業蓬 勃發展的一個見證。 房地產營銷與房地產開發有著密切關系。 房地產業的蓬勃發展使營銷業空前 興旺，不少不具備營銷能力的機構也掛牌從事營銷，想在市場中分一杯羹。雖然總體上房地產營 銷尚處于“春秋時期”， 相安無事。 但隨著房地產開發微利時代的趨近， 對營銷策劃探索的深入， 可以預言， 競爭激烈的“戰國時代”的到來已為期不遠。 房地產營銷雖經過幾年的探索， 開發商、 營銷商已開始用理性的眼光看待營銷的價值，
2、但許多人還未從根本上認識房地產營銷的合理內 核，因而在房地產開發實踐中未能最大限度地發揮營銷策劃的作用。 盡管普遍認為房地產營銷 方式已從單一化趨向全面化， 營銷服務已從注重表面趨向追求內涵， 營銷推廣已從雜亂無章趨向 規范有序，但縱觀現今樓市營銷策劃，很多地方仍值得深思。許多營銷商、開發商對營銷的認識 仍留于膚淺， 甚至有的由于理解的偏頗導致在實際運作中使營銷策劃走入誤區。 如何理性認識營 銷的合理內核。促進房地產業的健康發展是擺在中國房地產營銷界面前的一個迫在眉睫的問題。 一、營銷策劃是一種貫穿市場意識的行為方式 營銷策劃是連接產前市場與產后市場之間的一種行為方式。 由于房地產開發的長期性
3、以 及市場反饋的間接性和滯后性，使得產前產后市場是不盡相同的。而營銷策劃就是一座橋梁，它 必須忠于它所銜接兩端的本質特征市場意識。 營銷策劃的根本不是一本洋洋灑灑或字字珠璣 的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，貫穿市場意識，尋找總結出的一種如何把握樓盤市場推廣 的行為方式。 樓盤未造，策劃先行，所謂“運籌帷幄之中，決勝千里之外”。通常可以看到，許多營 銷策劃方案從樓盤案名到廣告推廣語，從銷售計劃到案場布置，表面上花花綠綠，看似鬧猛，實 則是空洞無物，繡花枕頭，中看不中用。這樣的營銷策劃怎能起到對房地產業發展的推動作用？ 營銷策劃不是閉門造車， 它要體現物業特征、 市場特性和消費習慣及發展要求， 體現市場的要求。 樓盤的競爭，就是各樓盤營銷策略結合市場優劣的綜合競爭。誰能高屋建瓴，深入市場，把握市 場，制定切實可行的營銷方案，誰就立在成功營銷的潮頭。 營銷策劃的市場意識有兩個方面內涵：其一是指
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