商業(yè)地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目成本控制體系剖析.docx

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商業(yè)地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目成本控制體系剖析.docx

1、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)工程項(xiàng)目成本控制體系剖析萬(wàn)達(dá)集團(tuán)工程項(xiàng)目成本控制體系剖析一、成本管理思路與方法一、成本管理思路與方法房地產(chǎn)成本就是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中所發(fā)生的全部成本和費(fèi)用支出總額，是指為達(dá)到特定目的而發(fā)生或應(yīng)發(fā)生的價(jià)值投入。房地產(chǎn)成本不僅指耗費(fèi)已發(fā)生的實(shí)際成本，還包括預(yù)計(jì)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，可能發(fā)生的預(yù)計(jì)成本以及變動(dòng)成本。是通過(guò)管理活動(dòng)，保證達(dá)到組織既定成本目標(biāo)的過(guò)程；或是在一定的約束條件下，為達(dá)到既定成本目標(biāo)采取的一系列有組織的活動(dòng)。 “成本管理”的最終目標(biāo)是將成本合理地揭示出來(lái)，并運(yùn)用合理的控制方法與手段進(jìn)行“成本優(yōu)化” ，以達(dá)到“效益（利潤(rùn)、品牌等）最大化” 。第一部

2、分第一部分成本管理的內(nèi)涵及成本管理的原則成本管理的內(nèi)涵及成本管理的原則 1、成本管理的內(nèi)成本管理的內(nèi)涵涵成本管理是貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的一條極為重要的軸線，通過(guò)參與決策、拿地、定位策劃、營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、材料采購(gòu)、竣工驗(yàn)收、后評(píng)估等各環(huán)節(jié)，分析對(duì)比，實(shí) 現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最大效益-提升價(jià)值。成本管理的基本內(nèi)容-合理確定成本與有效控制成本。 2、成本管理的原則成本管理的原則 2.1 要有全員參與的成本意識(shí)。公司所有員工都必須有成本意識(shí)，并貫徹于日常工作中。成本管理和控制不是單靠哪個(gè)部門(mén)就可以做好的事，需要靠公司所有員工、所有部門(mén)在各自的

3、職責(zé)范圍內(nèi)，共同進(jìn)行成本控制，開(kāi)源節(jié)流。 2.2 全過(guò)程的成本管理原則。項(xiàng)目從決策、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收及項(xiàng)目的后評(píng)估，要有完整的概算、預(yù)算及結(jié)算，全過(guò)程要有主動(dòng)、及時(shí)的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制； 2.3 合同化的管理原則。所有預(yù)結(jié)算成本范圍內(nèi)的成本，都需簽定經(jīng)濟(jì)合同，細(xì)致、明確地規(guī)定乙方的工作范圍、內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及工程結(jié)算辦法、違約責(zé)任等； 2.4 目標(biāo)利潤(rùn)制約下的目標(biāo)成本管理原則。項(xiàng)目投資決策階段確定的項(xiàng)目收益水平是項(xiàng)目最終收益的下限，與此對(duì)應(yīng)的成本水平在售價(jià)不能提高的情況下，是不可突破的項(xiàng)目成本目標(biāo) （上限）； 2.4 內(nèi)部分級(jí)、分部門(mén)控制原則。任何部門(mén)、任何個(gè)人不能單獨(dú)代表公司，獨(dú)立完成涉及公司利益流出的成本決策與業(yè)務(wù)操作；業(yè)務(wù)操作實(shí)施前要按程序報(bào)批，操作與監(jiān)控相分離。各部門(mén)對(duì)自己的成本發(fā)生額度負(fù)責(zé)，在部門(mén)限額不變的條件下可內(nèi)部調(diào)整，但不可超出

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