1、萬科詳解拿地策略：不會押寶漲價預期來報價萬科詳解拿地策略：不會押寶漲價預期來報價 值此地產行業快速復蘇、土地市場再現火熱之時，萬科又重新站在了輿論的風口浪尖。5、6 月份公司簡 報顯示，萬科新增土地 14 塊；7 月份再購入 4 塊地。在各地熱鬧的土地拍賣市場上，同樣不乏萬科的身影。 業內紛紛質疑，萬科的土地儲備策略是否在 5 月發生重大改變，當前大舉購地是不是萬科踏空后迅速追趕， 萬科是否看淡一線城市轉而看好二線城市。帶著諸多疑問，中國證券報記者專訪了萬科（000002）董事會 秘書、首席研究員譚華杰，以揭開萬科土地儲備策略的真實思路。 中國證券報：公司 5、6 月份的簡報顯示，萬科新增土地
2、 14 塊；7 月份萬科在各地繼續購地。而此前 半年萬科很少買地。業內有人認為，萬科對土地市場的判斷在 5 月份前后發生重大改變，從看空轉為積極 看多。請您談談萬科對土地市場的真實判斷。 譚華杰：認為 5 月之前萬科看空土地市場，是對萬科的誤解，認為萬科對土地市場的看法 5 月后由空 轉多，更是對萬科的誤解。萬科的銷售簡報公布 5 月份新增 6 塊地，并不代表這 6 塊地是在 5 月才開始拿 的，而是 5 月份履行完相應程序，達到信息披露要求而予以公告。其實許多前期工作已經開展了幾個月， 尤其是在二手土地市場拿地，常常需要洽談半年之久，甚至更長時間。 中國證券報：我們注意到萬科新增的土地儲備絕
3、大多數位于二三線城市，而在一線城市很少斬獲，這 是否表示萬科開始看淡一線城市地產市場，轉而看好二三線城市？ 譚華杰：萬科依然最看好一線城市住宅市場的長期前景和發展空間，但一線城市受到太多企業關注， 土地出讓數量又少，激烈爭奪之下地價偏高，許多“地王”都是只有短期內房價超過歷史峰值 20%-30%才 能盈利的項目。而相對來說，二三線城市數量眾多，只要努力去尋找，總還能找到一些價格較為合理的地 塊。 萬科拿地的底線是，為計算地價承受底線而選取的預期房價基準，不能逾越當地歷史最高價位。萬科 能夠接受的土地價格一定基于曾經存在或現在的房價，絕不購買只有基于房價上漲才能盈利的地塊。從這 一點看，萬科可能相對保守。我們認為，未來的房價走勢有不確定性，短期快速上漲即使出現，也不可持 續。我們不會將萬科未來的經營安全和發展前景，押注在房價迅速暴漲的預期之上。 中國證券報：王石曾經說過，萬科不拿地王。而今有
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