濟(jì)南山東建工學(xué)院和平校區(qū)項(xiàng)目定位及土地價(jià)值評(píng)估（44頁）.doc

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濟(jì)南山東建工學(xué)院和平校區(qū)項(xiàng)目定位及土地價(jià)值評(píng)估（44頁）.doc

1、山東建工學(xué)院和平校區(qū)山東建工學(xué)院和平校區(qū) 項(xiàng)目定位及土地價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目定位及土地價(jià)值評(píng)估第第 1 章章地塊分析地塊分析 . 6 1.1 地塊概況. 6 1.1.1 地塊地理位置及 . 6 1.1.2 項(xiàng)目現(xiàn)狀 . 7 1.21.2 地塊地塊 S.W.O.T 分析分析 . 8 1.2.1 Strength優(yōu)勢(shì)分析 . 9 1.2.2 Weakness劣勢(shì)分析 . 10 1.2.3 Opportunity機(jī)會(huì)分析 . 11 1.2.4 Threat威脅分析 . 12 1.2.5 劣勢(shì)和威脅規(guī)避方法 . 13 第第 2 章章產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 . 14 2.1 物業(yè)類型定位物業(yè)類型定位 . 14

2、 2.1.1 A地塊建議定位為商住兩用樓 . 14 2.1.2 B地塊建議定位為高檔住宅社區(qū) . 14 2.2 建筑類型定位建筑類型定位 . 15 2.3 綠化率綠化率 . 15 2.4 戶型戶型 . 15 2.4.1 目標(biāo)客群 . 16 2.5 價(jià)格定位價(jià)格定位 . 17 2.5.1 非商業(yè)部分價(jià)格定位 . 17 2.6 商業(yè)部分價(jià)格定位商業(yè)部分價(jià)格定位 . 20 2.6.1 商業(yè)業(yè)態(tài) . 20 2.6.2 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 . 21 2.6.3 商業(yè)配比定位 . 21 2.6.4 銷售價(jià)格 . 22 第第 3 章章項(xiàng)目土地評(píng)估項(xiàng)目土地評(píng)估 . 22 3.1 估價(jià)前提假設(shè)估價(jià)前提假設(shè) . 23 3

3、.2 假定容積率為假定容積率為 2.5 時(shí)的地價(jià)估算時(shí)的地價(jià)估算 . 24 3.2.1 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為： . 25 3.2.2 測(cè)算開發(fā)成本 . 25 3.2.3 買方購買土地的稅費(fèi)：3%V . 26 3.2.4 投資利潤(rùn)： . 26 3.2.5 銷售費(fèi)用 . 27 3.2.6 用公式計(jì)算土地價(jià)格 . 27 3.2.7 結(jié)論 . 27 3.3 假定容積率為假定容積率為 2.2 時(shí)的地價(jià)估算時(shí)的地價(jià)估算 . 27 3.3.1 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為： . 28 3.3.2 測(cè)算開發(fā)成本 . 28 3.3.3 買方購買土地的稅費(fèi)：3%V . 30 3.3.4 投資利潤(rùn)： . 30 3.3.5 銷售費(fèi)用 . 30 3.3.6 用公式計(jì)算土地價(jià)格 . 30 3.3.7 結(jié)論 . 31 3.4 假定土地費(fèi)用假定土地費(fèi)用為為 350 萬萬/畝，當(dāng)容積率是畝，當(dāng)容積率是 2.5 時(shí)的稅前投資

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