1、 委托單位：中海發展(上海)有限公司 報告單位：上海*房地產投資咨詢有限公司 報告日期 上海*房地產投資咨詢有限公司 地址：上海市凱旋路 2200 號 目錄目錄 市場篇市場篇 中海趙巷別墅項目中海趙巷別墅項目 營銷策劃報告營銷策劃報告 一、 別墅大市場研判04 二、 板塊市場研究12 三、 市場篇大結論24 策略篇策略篇 一、 SWOT 分析25 二、 定位系統27 三、 營銷策略31 銷售篇銷售篇 一、 價格策略35 二、 推案策略37 三、 客源銷控39 四、 開盤條件40 五、 現場售樓處及樣板段40 六、 現場售樓處40 廣告企劃篇廣告企劃篇 一、 案名43 二、 廣告總精神43 三、
2、 廣告總口號43 四、 廣告推廣主題44 五、 媒體計劃44 六、 階段性營銷推廣45 附件附件 銷售管理程序及流程51 廣告投放流程63 市場篇市場篇 前言前言 上海的別墅市場在近兩到三年呈現供大于求供大于求的現狀， 而由于目前全國和上海對于別墅用 地的停止供應和上海經濟的快速增長使得個人收入較大增長， 別墅購買群擴大， 在未來 5 到 10 年成為穩定的購房熱點穩定的購房熱點； 隨著上海經濟的飛速發展， 別墅的客戶群也正在不斷發展壯大， 本地客戶和外地來滬發 展的實力階層、 海外歸國創業人群將逐步形成新的別墅購買人群新上海富裕階層新上海富裕階層， 該 階層將成為上海中高檔別墅的最大購買群，
3、 但千萬以上的頂級別墅仍然以外籍人士和外 地高端企業主為主要客源； 從別墅的分布來看， 隨著一城九鎮的開發和上海中心土地資源的日漸稀少和私家車的大 量普及， 上海別墅的外延將由目前的西郊和浦東移向自然原生態景觀更為理想而距離市 區半徑更大的松江、嘉定、上海遠郊、昆山、蘇州等地，并形成規模化、集中化規模化、集中化的別墅 大盤； 以佘山為中心正在形成一個上海最大的、資源最好的高檔別墅區大佘山富人區大佘山富人區； 滬青平公路沿線別墅經過將近 10 年的發展，已經成熟。別墅檔次已由原有的中低檔， 發展為中高檔別墅的聚集區； 西區的泗涇、 松江、 新橋、 青浦西區的泗涇、 松江、 新橋、 青浦是四個同質競爭的別墅板塊， 其供應的別墅多為 200-300 萬總價的樓盤。對于現今“兩頭俏，中間冷”的別墅市場而言，200-300 萬的市場處于 最為尷尬的境地。而各板塊各有特點。 關鍵詞： “供大于求” 、
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