1、御湖一號項目前期策劃報告 止/湖居至此為巔 1章 西安豪宅市場檢閱 11.5萬元俱樂部”成員 金地 湖城大境 曲江公館 和園 鴻基紫韻 綠地 九號觀邸 綠地 海珀蘭軒 紫薇 公園時光 高科 八號府邸 【曲江區域】 【其他區域】 【曲江區域競爭】 以湖為界，豪宅眾立，曲江向湖，大勢所趨 資源為王，曲江南北湖成為豪宅地位之證。離湖愈遠，價值愈難攀越，目前 幾大競爭者亦是奪湖之爭。 而不直接觀湖項目鴻基紫韻鉗制于金地 湖城大境 綠地 九號觀邸的價值取向為二環與曲江之間的城市資源，賣點為省委貴地 和園、華僑城為南北湖之界的項目，并非湖居資源的絕對優勝者 金地 湖城大境，圍南湖而制，將湖的資源發揮淋漓盡
2、致 【其他區域】 或倚靠強大區域客戶自生能力。或倚靠強大區域客戶自生能力。 如高新區紫薇 公園時光 八號府邸 高新區依然是西安市場本地高端客的搖籃，2大高端項目引領高新區人居 走向城市豪宅階段。 同時因為建區20的積淀，兩大本土品牌的影響，除陜北客、私企業主外， 這兩大項目客戶資源很大一部分 來自政界 （如與高新區管委會關聯 者）。 或有賴于產品的極致精細化。或有賴于產品的極致精細化。 位處西安陜北客購房三大區域之一（高新、曲江、北城），綠地 海珀蘭 軒 陜北客占40% ，中后期一線城市沿海城市外地客占到30%， 高新區客戶 亦為其貢獻重要份額約30%。 2高端市場客戶構成 A本地私企業主（高
3、新區為主） B陜北能源從業或關聯者 C政界客戶 D一線或沿海城市客戶 E部分周邊富裕地區客戶（渭南潼關等） 以上幾類共同構筑和支撐了西安高端市場，在不同項目分占百分比不盡相同 2章 競爭格局與客戶定位 新政之前，御湖一號強烈鮮明的資源優勢（戶戶觀湖）令本案從其他競 爭者中脫穎而出。 新政之后，競爭將變得復雜。限外、限購令使我們的項目必須從更多競 爭者那里截流和爭奪客源。同時對客戶進行一步置業終極大宅的引導。 1新政后競爭格局復雜 【截流】 高質量的本地客 如紫薇 公園時光、八號府邸所吸納的本地客 高新區私企業主、政界客戶等 應對 強城市湖居豪宅之概念，以資源拉動。同時 針對目標客群特性精準打擊 拉動政界客戶（不期望高調，卻需要占據最 好資源） 湖城大境此前將推廣放置全國和陜北，新政后必然將目光回流 至本地。 天字一號的推出，雖然高舉高打“湖城俯首 萬境歸一”的境界，但 已將 目光轉移至
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