文化旅游地產(chǎn)項目拓展與開發(fā)策劃的思考.doc
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文化旅游地產(chǎn)項目拓展與開發(fā)策劃的思考.doc
1、文化旅游地產(chǎn)項目拓展與開發(fā)策劃的思考文化旅游地產(chǎn)項目拓展與開發(fā)策劃的思考 2011 年全國幾十個城市“限購令” “限價令”相繼落地，招招劍 指 “價格過快上漲” 的住宅市場。 傳統(tǒng)的住宅競爭空間已經(jīng)接近飽和， 房地產(chǎn)業(yè)向商業(yè)、文化、旅游等復合型地產(chǎn)開發(fā)模式轉型已是大勢所 趨，越來越多的公司從戰(zhàn)略角度考慮，進軍文化旅游地產(chǎn)，萬科、萬 達、保利、龍湖、恒大、富力、雅居樂、中信、海航、佳兆業(yè)等國內(nèi) 50 多家知名房企涉足旅游項目，涉及金額超過 3000 億元。 文化旅游地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)投資相比，開發(fā)規(guī)模大、資金需 求更大，從投資建設到獲得收益的過程相對普通住宅開發(fā)更長，這就 對開發(fā)商的實力提出了
2、更高的要求，必須做到合理規(guī)劃，謹慎開發(fā)， 兼顧社會效益、環(huán)境效益及經(jīng)濟效益。 項目拓展需要注意的幾個問題項目拓展需要注意的幾個問題 文化旅游資源價值是首要考慮的，項目必須擁有可利用的文化、 自然資源或有歷史文化背景， 資源必須是稀缺的、 具有一定的吸引力， 并享有較高的知名度，具有“世界自然人文遺產(chǎn)、世界生物圈保護區(qū) 網(wǎng)絡、世界地質公園、國家風景名勝區(qū)、國家 4A、5A 景區(qū)、國家自 然保護區(qū)、國家森林公園、國家地質公園”等品牌的“山、海、湖、 泉”是我們必須重點搶占的資源。 其次要考慮項目的目標市場依托問題， 周邊的城市體系必須能對 其提供資源支持，包括目標市場的經(jīng)濟水平、人口數(shù)量、收入水平
3、、 消費水平、未來需求導向以及房價等，意味著未來一定的潛在游客和 度假置業(yè)者為支撐。 再次是區(qū)位和交通條件， 最好位于城市近郊， 距市中心車程距離 一般不宜超過兩個小時，區(qū)域目前或未來三到五年內(nèi)規(guī)劃有高速公 路、高速鐵路、機場等便捷的快速交通網(wǎng)絡可以通達項目。 文化旅游項目一般規(guī)模較大， 一般在千畝以上， 所以對土地資源 空間要求較高，本地開發(fā)用地存量、建設用地計劃指標、土地整理空 間、 旅游及地產(chǎn)的供地量以及可間接運作土地的空間等都是項目拓展 需重點考慮的關鍵因素。 由于旅游地產(chǎn)項目需要巨大的投入， 為擴大現(xiàn)金流， 降低投資風 險，提高其可持續(xù)發(fā)展能力，需要政府提供強有力的政策扶持，除允 許項目配套建設旅游休閑居住結合的房地產(chǎn)， 還要對項目建設用地給 予更優(yōu)惠的出讓價格。但考慮到項目占地面積較大，動輒數(shù)千畝甚至 上萬畝，因此土地成本總額還是很高，有可能對投資方獎金造成較大 壓力， 所以盡
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