1、萬科芝罘島項目定位研判萬科芝罘島項目定位研判 前言：前言： 基于項目目前所處的階段以及萬科的要求，基于項目目前所處的階段以及萬科的要求， 本報告的重點不在于極具時尚創新意識的營銷本報告的重點不在于極具時尚創新意識的營銷 策略和手段，而是闡述思源基于對煙臺高端市策略和手段，而是闡述思源基于對煙臺高端市 場和客戶規律的把握、以及對芝罘島板塊的認場和客戶規律的把握、以及對芝罘島板塊的認 知分析，從而得出對于芝罘島項目的一些基本知分析，從而得出對于芝罘島項目的一些基本 判斷，作為產品設計階段的前置思考。判斷，作為產品設計階段的前置思考。 01 本體 本體 項目自身素質 本體素質本體素質 基本屬性 附屬
2、條件屬性 規劃限制條件 項目界定 項目本體基本屬性（三圖一表）項目本體基本屬性（三圖一表） 宏觀區位宏觀區位 A/ 山東半島北側山東半島北側 黃海海灣區域黃海海灣區域 位于北緯位于北緯3737度度3737分分 著名的紅酒產地（張裕）著名的紅酒產地（張裕） 東方文化的發祥地，中華文化走向東方海外的出發點東方文化的發祥地，中華文化走向東方海外的出發點 項目本體基本屬性（三圖一表）項目本體基本屬性（三圖一表） 地塊位置地塊位置 A/ 煙臺市區北部、西側沿海煙臺市區北部、西側沿海 位于芝罘區、芝罘島板塊位于芝罘區、芝罘島板塊 是煙臺市區范圍中軸線的北側起點是煙臺市區范圍中軸線的北側起點 位于北緯位于北
3、緯3737度度3737分分 項目本體基本屬性（三圖一表）項目本體基本屬性（三圖一表） 地塊位置地塊位置 A/ 煙臺市區北部、西側沿海煙臺市區北部、西側沿海 位于芝罘區、芝罘島板塊位于芝罘區、芝罘島板塊 芝罘島芝罘島秦漢皇帝分別到此游覽巡仙，歷史文化秦漢皇帝分別到此游覽巡仙，歷史文化 淵源淵源 是煙臺市區范圍中軸線的北側起點是煙臺市區范圍中軸線的北側起點 是煙臺是煙臺20102010年重點建設支持的芝罘島區域（旅游休年重點建設支持的芝罘島區域（旅游休 閑風情島）閑風情島） 是煙臺是煙臺20102010年重點規劃海島文化主題的承載地年重點規劃海島文化主題的承載地 規劃中學規劃中學 規劃小學規劃小學 規劃小學規劃小學 規劃商業地塊規劃商業地塊 項目周邊僅有西海岸建有配套商業，主要商業體尚未開業 目前開業商業體量小、質量低、數量少 項目本體基本屬性項目本體基本屬性基礎指標基礎指標 三塊不同容積率地
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