1、住宅市場定價法住宅市場定價法 住宅定價“九步法”住宅定價“九步法” 新政下定價 定價的原則是市場定價，確定價格的步驟分為確定項目的定價的原則是市場定價，確定價格的步驟分為確定項目的 基準價格和確定每套實際的銷售價格基準價格和確定每套實際的銷售價格 分析項目目標客戶分析項目目標客戶 分析目標客戶競品分析目標客戶競品 結合成本、配置、公司的經營結合成本、配置、公司的經營 目標目標 分析市場環境分析市場環境 確定項目基準均價確定項目基準均價 分析待銷售資源規劃分析待銷售資源規劃 分析樓座、戶型、朝向、景觀分析樓座、戶型、朝向、景觀 分析意向客戶的需求、承受力分析意向客戶的需求、承受力 確定每套價格確
2、定每套價格 確確 定定 項項 目目 基基 準準 價價 格格 確確 定定 每每 套套 銷銷 售售 價價 格格 1 2 3 4 5 6 7 8 9 根據基地條件，確定目標客戶，這一步往往在拿地后根據基地條件，確定目標客戶，這一步往往在拿地后 的產品定位階段就已經完成的產品定位階段就已經完成 1 五五 環環 四四 環環 三三 環環 京京 開開 高高 速速 京良路京良路 長安街長安街 本地塊 大興大興 83平米平米 需求缺需求缺 口口 長陽板塊現有長陽板塊現有 約約1010萬平米容萬平米容 量量 石景山石景山 長陽和大興類似，吸引的都是長陽和大興類似，吸引的都是 在西面由于較高房價的溢出居在西面由于較
3、高房價的溢出居 住的首置首改人群住的首置首改人群 長陽舉例長陽舉例 確定項目競品，加以仔細分析確定項目競品，加以仔細分析 2 根據客戶而不是地理位置確定競品根據客戶而不是地理位置確定競品 強調競爭產品而非競爭項目強調競爭產品而非競爭項目 項目名稱項目名稱 成交均價（元成交均價（元/m/m2 2） 目前報價目前報價 折扣折扣 報價說明報價說明 20092009 20102010年年 20102010年年 （元（元/ /） 全年均全年均 1 1月月- -4 4月月 5 5- -6 6月月 瑞雪春堂 76757675 1054610546 1200812008 13000 無折扣 近期持續銷售階段 加州水郡4期 68706870 1184411844 1239612396 13800 一次性98折，商 貸99折 近期持續銷售階段 綠城百合 76397639 1252912529
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