中原半島國際陽光威尼斯住宅別墅項目營銷報告（89頁）.ppt
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中原半島國際陽光威尼斯住宅別墅項目營銷報告（89頁）.ppt
1、內容概要內容概要 第一部分：營銷機會點與障礙點第一部分：營銷機會點與障礙點 第二部分：整盤營銷策略規劃第二部分：整盤營銷策略規劃 第三部分：近期非常規策略安排第三部分：近期非常規策略安排 第四部分：第四部分：案名及廣告案名及廣告 PART1PART1 營銷障礙點與機會點營銷障礙點與機會點 大盤運作的良性循環：大盤運作的良性循環： 前期投入前期投入+ +塑造品牌塑造品牌+ +培養忠誠培養忠誠+ +形成循環形成循環+ +體內升級體內升級+ + 體外補充體外補充+ +梯度消費梯度消費+ +強占市場，強占市場， 從而形成大盤運作從而形成大盤運作 的良性資金循環體系！的良性資金循環體系！ 營銷障礙點營銷
2、障礙點 大盤的規模優勢未能體現大盤的規模優勢未能體現 障礙點一障礙點一 大盤的規模優勢主要體現在： 整體規劃完備 生活配套成熟 社區氛圍濃郁 社區人氣旺盛 但本案的百萬大盤的規模優勢卻無從體現。但本案的百萬大盤的規模優勢卻無從體現。 項目整體回顧項目整體回顧 一期 二期 三期 18萬平方米 15萬平方米 44萬平方米 四期 23萬平方米 2002年-2003年 2003年-2004年 2004年-2005年 2006年 時間時間 規模規模 主要是本地購房者，本地客戶中大 部分是區域客戶，基本為自住客戶 除了本地購房者以外，投資客開始 增多，并且外地人士購房比例有所 上升 外地人士購房比例占到8
3、0%，尤其 以溫州投資客居多，有少量本地動 遷戶 客戶情況客戶情況 從開盤表現來看，以本地人士購房 為主，多分布于普陀區桃浦周邊區 域 過高的空置率嚴重限制了本案的成熟過高的空置率嚴重限制了本案的成熟 本案規模大，開發周期長，經歷了上海房地產市場發展的幾個階段，期間 由于大量房地產市場投資客的存在，項目的空置率非常高。由于入住率低， 沒有人氣，社區的生活配套始終無法啟動，大大延緩了整個大盤的生活成 熟度。 生活配套的匱乏，也是項目四期最大的銷售抗性。生活配套的匱乏，也是項目四期最大的銷售抗性。 大盤口碑優勢微弱大盤口碑優勢微弱 障礙二障礙二 良好的口碑效應，能為項目的后期銷售帶來眾多的潛在客戶。 一般來說，開發45年的大盤，后期銷售由老客戶介紹的客戶會占到 60%以上。 但本案由于一些原因，使項目的品牌維護并不樂觀，負面影響較大。但本案由于一些原因，使項目的品牌維護并不樂觀，負面影響較大。
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