1、房地政策下房地產市場機會挖掘機會挖掘 中央政府 地方政府 中端有市場中端有市場 分類調控分類調控 一城一策一城一策 高端有抑制高端有抑制 1 政策：中央把握基調，地方靈活執行政策：中央把握基調，地方靈活執行 中央政府的房地政策中央政府的房地政策2013年年7月再未出現月再未出現“調控調控”字眼，而是強調市場字眼，而是強調市場 調節力量，注重長效基礎性制度建設。地方政府則是根據當地市場環境出臺調節力量，注重長效基礎性制度建設。地方政府則是根據當地市場環境出臺 政策，限購令等非常時期的非常政策在三四線城市逐步淡出舞臺政策，限購令等非常時期的非常政策在三四線城市逐步淡出舞臺 低端有保障低端有保障 2
2、 特征：量價齊升 策略：擴展新城市，多拿地，享受土地 增值的紅利 特征：分化復雜 策略：深耕市場，拿好地，享受產品開 發的紅利 上半場 黃金時代 下半場 白銀時代 黃金時代黃金時代VS白銀時代白銀時代 房地產行業告別單邊溢價時代，房地產跨區域的管理能力和開發流程房地產行業告別單邊溢價時代，房地產跨區域的管理能力和開發流程 的控制力重要性有所提升。憑借獨特的開發模式，產品溢價能力會越發突的控制力重要性有所提升。憑借獨特的開發模式，產品溢價能力會越發突 出。重視開發流程紅利的開發商，房屋價格往往更高，毛利率更穩定出。重視開發流程紅利的開發商，房屋價格往往更高，毛利率更穩定 3 下半場下半場“白銀時
3、代白銀時代”：城市分化加?。撼鞘蟹只觿?當房地產逐漸回歸到居住屬性，商品的價值規律開始發揮作用：供求關當房地產逐漸回歸到居住屬性，商品的價值規律開始發揮作用：供求關 系決定商品房價格短期內升降，城市開發總量與總體消費需求決定泡沫存在系決定商品房價格短期內升降，城市開發總量與總體消費需求決定泡沫存在 與否與否 人口規模人口規模 經濟總量經濟總量 供求狀況供求狀況 產業發展產業發展 資源稟賦資源稟賦 4 運營關鍵：珍惜存量資源，控制 拿地成本，提高品牌溢價 運營關鍵：提升開發流程的控制 力，加快周轉，控制單個項目規 模，不斷提升管理效能 一二線城市 三四線城市 下半場下半場“白銀時代白銀時代”：更考驗的是房企的營運能力：更考驗的是房企的營運能力 在一二線城市，開發商需要有判斷周期的眼光，對土地獲取的能力要在一二線城市，開發商需要有判斷周期的眼光，對土地獲取的能力要 求較高，而后端的開發能力相
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