1、怡美山莊整合推廣案怡美山莊整合推廣案 一、深圳地產時代不同了？ 隨著關內土地供應的緊張與成本的急速提升， 很多開發商和置業者把目光投向了擁有大量土地 儲備、成本低廉、環境優美的關外市場。 關外（郊居）地產市場急速成熟：關外（郊居）地產市場急速成熟： 關外地產從97年開始到現在，總共經歷了三個階段： 第一階段：98年前：地產市場啟動期；領導品牌以 康達爾等為標志 第二階段：99年-2001年：地產高速發展期；出現了 一批優秀市場化地產商和樓盤；如怡翠、中城 康橋、四季花城、美麗365等 第三階段：2001-2003年：地產成熟期：桂芳園、冠 城世家、度假概念的萬科東海岸等 * 戰國時代的來臨：與
2、2000-2001昆明地產市場相比； 第1、昆明地產項目市場闊容速度非 常快，因而導致市場競爭劇烈化； 第2、從2002年開始，整個市場銷售 狀況平淡，同樣可以反映市場競爭激烈； 第3、由于市場競爭的加劇，各家紛 紛均在尋求市場突破，因而規劃、環境、 戶型、配套等提升速度非常快， 目前水準非常高； * 市場質變點的出現：由于第二階段昆明地產尚停留在 紙上談兵階段（規劃設計、環境設計、戶 型設計等），下一步高品質的眼見 為實即將成為市場的突破點； 判斷 ：* 昆明的地產時代與2000年-2001年已經完全不 同了，在2002年-2003年隨著市場競爭的 加劇，眼 見為實必然出現新的市場突破點（如
3、深圳99年-2001年）； 自然橫崗自然橫崗 地域橫崗地域橫崗 經濟橫崗經濟橫崗 教育橫崗教育橫崗 健康橫崗健康橫崗 文化橫崗文化橫崗 橫崗優勢橫崗優勢 問題橫崗問題橫崗 怡美面臨的外部問題怡美面臨的外部問題 問題一 橫崗地產影響目前仍局限于片區之內，從幾個橫崗盤的客戶來源 看，區內消費占了絕大多數，區外消費與外銷小； 問題二 區內消費潛力有限，既體現在數量上，也體現在質量上，橫崗常、 暫住人口僅35萬余，除萬余戶籍人口外，外地人口多是收入為千 元左右的底層打工族，區內購買力嚴重不足； 問題三 橫崗雖有深圳作為大后方，但是深圳消費者對橫崗比較陌生，此 外無論是距離上、還是心理上，短期內都較難接受橫崗。 問題四問題四 從外銷上看，港人對于橫崗陌生程度更是有加，從港人消費特點 看，陌生的地方以及港人不扎堆的地方都可能使港人裹足不前； 問題五問題五 布吉內銷地位已經逐漸下降，
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