商業地產培訓課程：以終為始看商業地產開發（65頁）.pdf
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全文頁數：65頁
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商業地產培訓課程：以終為始看商業地產開發（65頁）.pdf
1、“以終為始”看商業地產開發 孫浩 目錄目錄 第一部分：說給業主的話“十六個字” 以終為始 系統思維 團隊為本 細節為王 第二部分：運營管理實施的“五字要訣” 想-戰略構想階段 算-可行性研究階段 定-開工前準備階段 做-開業準備階段 穩-運營管理階段 開發團隊開發團隊 運營團隊運營團隊 為了一個共同的目標而打架為了一個共同的目標而打架 開篇詞：回首風雨路 彩虹底下望風雨，風雨總比彩虹多 （教訓的重復、經驗的不斷累積）（教訓的重復、經驗的不斷累積） 找誰講理？ 第一部分：說給業主的話 以終為始、系統思維、團隊為本、細節為王 以終為始 開發3年 經營40年 目標 3年后 市場價格 用多方面的分析及
2、明確的目標 來實現上述目的。 +1 -1-2-3 +2 時間軸 艱難的6年 時間周期的要求時間周期的要求 1、以10萬的商業設施，總投資10億RMB的規模計算，在40年的運營周期中，其總的運 營成本之和約為總投資的3倍。 2、冰山海面上的是可見的開發成本，海面下是不可見的運營成本。 3、合理配置開發成本，減小未來運營成本，是每個綜合體開發商在投入時要重點面對的 課題。 10億RMB（期初開發成本） 30億RMB （40年運營成本） 1 3 海平面 冰山理論 經營成本的要求經營成本的要求 小區小區A 小區小區B 小區小區C 小區小區A 土地土地 銷售銷售 利益利益 租金收入租金收入 小區小區B
3、租金租金 收入收入 小區小區A 小區小區B 租金收入租金收入 不穩定收入不穩定收入 穩定收入穩定收入 A公司公司B公司公司 C公司公司 AB 收益回收型 短期資金運轉收益結構： 購進土地、竣工后馬上銷售。 (新鴻基的例子，30年-10年前，100億港元的年 現金流量，20%的 資產負債率） 1、短期利益回收型、短期利益回收型VS收益積累型收益積累型 2、分戶銷售、分戶銷售VS項目套利項目套利 拆零銷售拆零銷售整體套現整體套現 3、市場評估：市場法、市場評估：市場法VS收益法收益法 套利模式 贏利模式的要求贏利模式的要求 （V=I/R) C收益積累型收益結構： 項目持有,以租金收入為主的穩定收入 系統思維 商業管理公司負責總體策劃與管理 著名市場調查公司 例如AC尼爾森 專注于商業的 建筑設計事務所 例如JERDE公司 商業地產開發商 商業項目的 開發與運營 商業管理公司 以商業管理為核心
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