1、地產.indd 12018-7-16 16:39:52 2 摘要 我國住房租賃行業經過幾年的積累，逐漸進入快速發展時期。2018 年，是我國租賃行業超速增長的一年。 從機構滲透率看，行業的機構化率進一步提升，眾多參與者紛紛試水住房租賃領域，一線城市新開公寓門店 增長率超 35%；從政策端看，紅利不斷釋放、中央和地方政府多次出臺鼓勵政策，規范行業發展，完善住房 租賃的制度和體系建設；從供給方面看，集體土地租賃住房項目陸續推出、全國近 700 萬方的自持性租賃地 塊入市，逐漸形成了以存量盤活為主體，增量開發并行的供給市場；從租客需求端看，隨著一線城市結婚年 齡的推遲、月供與月租金剪刀差的增加，更多
2、的租客從被動到主動選擇，租賃需求增加。以租住為核心的產 業鏈閉環逐漸形成，在房源開發、運營、資金、管理等關鍵節點都逐漸衍生出專業的服務機構分工和深化鏈 條的完整性。 在行業繁榮發展的背后，我們也看到了一些現象值得思考。第一，租賃機構加杠桿擴張規模所帶來的金 融風險，第一批住房租賃機構企業因經營不善關店，據統計，截至目前全國公寓門店關店率達到 3.6%，資 金鏈斷裂、消防不合規、物業糾紛為主要原因；第二，住房租賃機構的行業進入門檻逐漸提高，隨著北京、 上海等多地政府租賃監管平臺上線，就機構企業的資質審查、公寓的消防報批、流程備案等環節做了更嚴苛 的規定，對租賃機構提出了更高的要求和挑戰；第三、行
3、業機構集中度增加，一線城市頭部企業的市場占有 率達 60%，據統計，前十名機構的管理房間規模的方差達 15.85，新進入租賃機構的拿房能力、運營效率、 資金運作能力都成為重要考量標準；第四，供給放量過快導致出租率下降，租金增長乏力。就租金水平變化 看，有近一半城市處于微漲甚至是租金下降的狀態。隨著供給放量的不斷增加，出租率和租金都將短期承壓。 住房租賃市場是萬億級別的市場， 也是唯一具有政策紅利的領域， 在行業市場快速發展的今天， 需要理智、 客觀的對待行業市場，杜絕追逐利益的短期投機行為，用長遠和發展的眼光看待行業變化，以滿足租客需求、 提供品質租賃服務為核心，促進行業在正確的軌道上前進。 首先，做好租賃的穩健經營和規模擴張之間的有效平衡。對于快速擴張的租賃機構，若沒有良好的資金 和運營支撐，規模的快速擴張很可能會加速企業的死亡，尤其是以高杠桿為驅動的擴張行為，將面臨更大的 風險考驗。租
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