1、商業地產前期策劃與 市場定位案例解析 2 商業地產開發與住宅開發的區別商業地產開發與住宅開發的區別一一 3 規劃層面規劃層面 不同不同 開發流程開發流程 不同不同 利益關系利益關系 不同不同 住宅開發的理論基礎是產品供需理論，商業開發遵循投資理論住宅開發的理論基礎是產品供需理論，商業開發遵循投資理論 住宅的本質是商品，商業的本質是有長期收益權的金融工具住宅的本質是商品，商業的本質是有長期收益權的金融工具住宅定位的依據是供需理論， 商業定位的依據是投資和金融理論 商業定價的直接依據是租金及其預期上升空間商業定價的直接依據是租金及其預期上升空間 和住宅不同的定價模型：資產定價模型VS 市場供需模型
2、； 商鋪售價的定價基礎是租金，租金有上升空間，售價才會有上升空間 商業定位的出發點必須是開業后整體經營成功商業定位的出發點必須是開業后整體經營成功商業運營的“馬太效應”非常明顯；不能整 體運營成功的商業，會逐漸整體衰落，形成真正的滯重資產；大體量商業整體運營不成功，會帶來長 期的巨大負面影響（沈陽萬達廣場因運營失敗，不得不拆掉重建）； 即使是銷售型的商業，如果將來 整體運營不成功，也必將引起廣泛的社會問題（如，沈陽等幾處一、二代萬達廣場群訴及造成巨大社 會影響的事件） 商業地產開發和住宅開發的不同商業地產開發和住宅開發的不同 理論基礎理論基礎 不同不同 客戶客戶 不同不同 4 商業客戶研究目前
3、還是我們不熟悉的領域商業客戶研究目前還是我們不熟悉的領域 商業服務的客戶規模遠大于住宅業主商業服務的客戶規模遠大于住宅業主一般來說，單個小區的業主難以支撐大體量商業的存活； 一個3-4萬平米商場的輻射范圍為2-3公里，沿交通干道的輻射范圍還要有所延長；G類地塊商業輻射的 客戶規模最大，通常十倍乃至百倍于住宅業主 需要研究投資者需求需要研究投資者需求除了個人投資者，還要研究機構投資者；機構投資者的需求不同于個人投 資者，如，機構投資者往往對整體運營的寫字樓比較感興趣 需要研究各業態商家需要研究各業態商家商業的最終使用者是商家；商家經營的好壞決定持有型商業的收益；不同 業態商家的組合可以有效分享人流，增大收益 商業地產開發和住宅開發的不同商業地產開發和住宅開發的不同 規劃層面規劃層面 不同不同 開發流程開發流程 不同不同 利益關系利益關系 不同不同 理論基礎理論基礎 不同不同 客戶客戶 不同不
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