1、商業地產投資分析與決策商業地產投資分析與決策 2009年年12月 張紅旺月 張紅旺 1.0 商業地產認識及宏觀分析商業地產認識及宏觀分析 1.1 商業概念簡析 1.2 商業地產與住宅地產區別 ?1.2.1住宅地產： 開發銷售 ? 資金來源 ：消費信用+銀行信用，預售、抵押貸款 ? 資金周轉： 短、平、快，快速回收 ? 操作環節：沒有招商、運營管理兩個環節 ?1.2.2 商業地產 開發 銷售 租賃租賃 ? 資金來源 ：消費信用+銀行信用+商業信用商業信用，預售、抵押貸款、預付租金 ? 資金周轉： 短期投入量大、回收周期長、資產退出較難 ? 操作環節：比住宅多招商、運營管理兩個環節 運營管理運營管
2、理 1.3.1主要業態的發展情況 從表中可以看到，家電、百貨業態由于商品的價值量大，人均勞效較高，其次為超市、藥店和 便利店。同時，家電也是坪效最高的業態，藥店和便利店次之。 在六個業態中，有四個業態的來客數增長為負，即百貨、便利店、家電、藥店，平均降幅為4.6%。 藥店的毛利率最高，為23%，其次分別為便利店和百貨。除藥店毛利率下降、便利店毛利率持平外 ，其它四種業態的毛利率均有所提高。 1.3.1主要業態的發展情況 2008年主要業態企業典型店鋪效率和效益情況年主要業態企業典型店鋪效率和效益情況 ?長期支撐：城市化發展，46%-70% 消費（三大經濟動力之一） ?目前問題：無、亂、急（網點
3、規劃、城市規劃及土地供給、開發管理） ?業態趨勢業態趨勢： 零售：一站式體驗式MALL、 賣場化、 商街主題化、 零售網購化、 辦公：SOHO化、小體量化、綠色智能化、混搭化 酒店：特色化、小型商務連鎖化 旅游地產：規劃上落地難、主題化 ?規劃規劃：去主力店化、主力店內涵新發展(萬達、遠太中心) ?管理管理：運營管理新挑戰 1.3.2 商業宏觀分析 2.0 商業市場調研與投資分析 ?主體認識主體認識：以誰為主 ?調查什么調查什么：供給、需求、競爭 供給供給：存量、增量（網點、城市規劃）、業態 需求需求：誰、人均消費力、消費習慣及特點、人效、坪效 競爭競爭：誰、做什么、做得怎樣-對我們啟示 3.0 商業投資分析 兩種數量方法： 商業投資分析 兩種數量方法： 3.1 靜態法：靜態法：不考慮資金投入的時間成本不考慮資金投入的時間成本 ?常見靜態指標說明：常見靜態指標說明： ?靜態評價指標解釋靜態
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