1、萬科浦江鎮項目策略大綱萬科浦江鎮項目策略大綱 本次大綱的限制條件本次大綱的限制條件 用地：浦江新城127號地塊，中心核心區域內偏西北角 容積率：0.4 產品形態：獨棟，棟間距714米，面積280平-320平，帶地下室，地下層高3米 預期均價：22000元/平米 預期總價：600萬以上，高限不做測量 本次大綱要解決的問題本次大綱要解決的問題 通過市場、產品、消費者深度分析，尋找項目根本核心價值，得出品牌DNA 尋找營銷核心命題，給出相應營銷解決戰略 梳理和新浦江城之間的關系 目錄目錄 市場分析市場分析 消費者分析消費者分析 產品分析產品分析 品牌策略品牌策略 推廣策略推廣策略 平面表現平面表現
2、市場分析市場分析 A、宏觀分析、宏觀分析 （明確供求關系、洞察消費趨勢）（明確供求關系、洞察消費趨勢） 宏觀分析宏觀分析 現象現象( (政策面政策面) ) 06年真正成為一個“政策年”。07年將成為真正的“落實年”。 2006年10月1日以后，一直到2010年別墅項目土地停止供應。預示著上 海未來五年純別墅項目將進入一個缺失期。 70/90政策繼續嚴厲執行，以別墅為代表的高端住宅一般是住宅價格上漲 的先鋒軍，“雙竟雙限”土地出讓制度一旦擴大到別墅類項目，其未來 的價格上漲渠道將會受到嚴重阻礙。 限制外籍人士在滬置業的相關規定，將在07年進一步完善，外籍人士在 上海購房的難度將逐漸增大。 關鍵提
3、煉關鍵提煉 別墅用地限批 70/90繼續嚴厲執行 宏觀分析宏觀分析 現象（市場面）：現象（市場面）： 05與06年各月對比，別墅供應量增加 05 年獨棟別墅的供應集中在年初和年末，而 2006 年第一季度新 增供應量很小， 4 月份市場才開始有新房源逐漸被釋放。兩年對 比，06 年的新增供應比 05 年多373 套，環比增長了 17.8%。 關鍵提煉關鍵提煉 別墅供應量增加 宏觀分析宏觀分析 現象（市場面）：現象（市場面）： 05與06年各月需求、均價比較 從市場需求來看，許多項目在 06 大量新房源的放量導致 06 年全年成交總量比 05 年多 941 套，同比增長 49%；從月成交均價上來看，月成交均價整體高于 05 年。 06年獨棟別墅市場異常的火爆。 關鍵提煉關鍵提煉 成交量增加 成交金額上升 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 90
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