上海西康路989高層公寓商業(yè)定價(jià)報(bào)告（39頁(yè)）.ppt

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上海西康路989高層公寓商業(yè)定價(jià)報(bào)告（39頁(yè)）.ppt

1、西康路西康路989989商業(yè)定價(jià)報(bào)告商業(yè)定價(jià)報(bào)告原理通過(guò)兩種測(cè)算方法通過(guò)兩種測(cè)算方法租金/回報(bào)率法商住比值法綜合得出市場(chǎng)推導(dǎo)整盤均價(jià)綜合得出市場(chǎng)推導(dǎo)整盤均價(jià) 租金租金/ /回報(bào)率法測(cè)算回報(bào)率法測(cè)算周邊市場(chǎng)分析項(xiàng)目合理租金（a）同檔市場(chǎng)分析項(xiàng)目合理收益率（R）測(cè)算原理測(cè)算原理 (權(quán)重法) (類比法) V=a/R 得出售價(jià) 周邊市場(chǎng)租金分析（周邊市場(chǎng)租金分析（a）調(diào)頻壹調(diào)頻壹 6-7 12 10 8-10 8 7 8 5-6 4 8-11 6.5-8 8 7 4 5 5 5 5-6 西康路西康路 7 西康路西康路989 靜安靜安晶華苑晶華苑新豐新豐小區(qū)小區(qū) 達(dá)安錦園達(dá)

2、安錦園鼎鑫佳園鼎鑫佳園君御豪庭君御豪庭東海園東海園賢居賢居天下苑天下苑常德常德名園名園新會(huì)苑新會(huì)苑長(zhǎng)壽苑長(zhǎng)壽苑寶華寶華名邸名邸上青佳園上青佳園音樂(lè)廣場(chǎng)音樂(lè)廣場(chǎng) 租金等級(jí) 由高至低 6-7 周邊商業(yè)市場(chǎng)周邊商業(yè)市場(chǎng) 亞新生亞新生活廣場(chǎng)活廣場(chǎng) 項(xiàng)目周邊沿街商鋪商業(yè)檔次項(xiàng)目周邊沿街商鋪商業(yè)檔次普遍不高普遍不高主要集中在：常德路沿線、膠州路一帶昌平路地區(qū)商業(yè)氛圍較好，昌平路地區(qū)商業(yè)氛圍較好，商業(yè)檔次相比較高商業(yè)檔次相比較高常德路常德路/膠膠州路片區(qū)州路片區(qū) 昌平路昌平路片區(qū)片區(qū) 周邊商業(yè) 鄰區(qū) 商業(yè) 區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱體量體量( () ) 面積面積

3、( () ) 成交均價(jià)成交均價(jià) ( (萬(wàn)萬(wàn)/ /) ) 租金租金 ( (元元/ /天天/ /) ) 回報(bào)率回報(bào)率層數(shù) 層高層高(m)(m) 進(jìn)駐業(yè)態(tài)進(jìn)駐業(yè)態(tài) 常德路常德路長(zhǎng)壽路長(zhǎng)壽路上青佳園約13000 90-260（260較多） 5-6 1-2F:4-5 1F:5-7 3-4.3% 2 3.4-3.7 美容、餐廳江寧路江寧路長(zhǎng)壽路長(zhǎng)壽路音樂(lè)廣場(chǎng) 4000 80（主力） 2000（商場(chǎng)） 5.5-7 江寧路：10 長(zhǎng)壽路：12 6.3-6.6% 1 2.9 江寧路：棒約翰、便利店長(zhǎng)壽路：中介膠州路膠州路常德路常德路長(zhǎng)壽苑 2000 72-200（主力300） 6 膠州路/新會(huì)路： 8-10 4.9-6.1% 3 4（底層）中介、書(shū)店、面包店、服裝店（不可餐飲）寶華名邸 5000 180-600（300） 6-7 7-8 4.3% 2 小吃店（可餐飲）新會(huì)苑 1

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