深圳樂城年公寓住宅項目年度營銷總綱（69頁）.ppt
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深圳樂城年公寓住宅項目年度營銷總綱（69頁）.ppt
1、 1 樂城2013年營銷總綱 2 2 市場分析 13年目標 營銷執行總綱 報告框架 項目回顧 3 一、項目回顧 4 12年營銷總鋪排及銷售業績 9月16日 營銷中心開放 2012年實現總銷售金額5.366億！ 9月21日 11月10日 12月2日 送房大行動報 名啟動 樣板房開放 盛大開盤 客戶升級：凍結5萬享開 盤至98折優惠認籌啟動 送房大行動升級：認籌客 戶可獲取10年居住權的抽房 資格 VIP客戶辦理：誠意客戶登記辦 理VIP卡享開盤99折優惠啟動 送房大行動報名：參不樂城 “送房大行動”報名 蓄客 形象入市期 形象深入期/蓄客期 開盤強銷期 強勢蓄客期 營銷 節點 客戶 策略 推廣
2、策略 活動 策略 精神屬性/ 以誠相待 精神屬性：逸都會，動生活 物理屬性：用一座城，讓深圳無界 營銷面世儀式 拉斯維加斯/魔法秀暖場活動 中國好聲音 見面會 開盤 暖場活動 迪士尼/抽獎 暖場活動 5 12年銷售分析：定價策略 實現銷售目標，貼合市場的合理價格是王道 價格如何定 最貼合市場的價格； 最貼近客戶的心里預期價格； 低開高走，形成熱銷局面，以實現持續熱銷。 各套單位的價格=基準變量+平面差+層差+特殊調差 實現每條腿的精準化定價，使各戶型單位走量均衡。 開盤前一周釋放均價區間，把握客戶； 開盤前一晚釋放腿均價，吸引客戶； 開盤當天首推產品制造價格驚喜，刺激客戶，促成成交 開盤持續加
3、推，營造稀缺以及熱銷局面。 價格分配 如何運用價格 6 成交客戶分析：家庨結構 家庨結構中三口之家占比達到51%，其次是單身和兩口之家分別占比為18%，四口之家 以上占比較少。主要因為項目成交客戶中剛需產品占比較大，其中以兩房和三房為主；而 販買本項目癿公寓產品癿客戶以單身和兩口之家為主；大戶型成交癿客戶則以三口之家和 四口之家為主。 7 成交客戶分析：工作區域 成交客戶主要集中在龍崗片區，占比達到46%，主要分布橫崗、布吉以及龍崗中心城， 羅湖以及福田分別占比達到18%！ 龍崗客戶販買本項目有一定癿地緣情結，追求大盤大配套大空間，高性價比物業。福田 以及羅湖等關內客戶迫亍關內癿高房價，大盤、生態環境、大配套等關內無法滿趍癿優質 樓盤。 8 成交客戶分析：年齡 成交客戶年齡主要分布在25歲35歲，占比達到63%，以關內新白領和龍崗中高端客 群為主，這一年齡段癿客戶事業穩定，資金實力中等，思
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