1、 道滘蔡白村地塊定位研判與開發建議道滘蔡白村地塊定位研判與開發建議 2 報告結構報告結構 2、變化思考、變化思考 3、市場調研、市場調研 4、定位研判、定位研判 5、規劃與開發建議、規劃與開發建議 1、定位回顧、定位回顧 3 定位回顧定位回顧 1 歷史。 2007年，世聯地產第一次邂逅本項目，當初我年，世聯地產第一次邂逅本項目，當初我 們怎樣定位？項目做了怎樣的規劃？們怎樣定位？項目做了怎樣的規劃？ 2. 項目定位 3. 項目規劃 1. 項目認知 4 地塊1 地塊2 蔡白工業區蔡白工業區 項目認知 占地面積 37879M2 住宅面積 10萬M2 容積率 2.9 綠化率 30.1% 車位 580
2、 其他 建筑設計遵循建筑設計遵循 70/9070/90規范規范 城市遠郊/中等規模/高容積率/商住用地， 地塊方正平整，昭示性好 項目經濟技術指標項目經濟技術指標 5 項目四至項目四至 沿海麗水佳園沿海麗水佳園 地塊一 地塊二 工業區工業區 沿海麗水佳園沿海麗水佳園 沿海路沿海路 港口大道港口大道 道厚路道厚路 蔡白工業區蔡白工業區 地塊二地塊二 地塊一地塊一 項目認知 6 地塊1 地塊2 蔡白工業區蔡白工業區 城郊陌生區域，周邊環境差，生活配套非 常不完善，客戶認可度低 鎮中心鎮中心 項目認知 7 地塊一分為二，整體規劃布局受很大限制 項目認知 地塊一地塊一 地塊二地塊二 8 城市精品城市精
3、品、高性價比住宅高性價比住宅 項目形象：中高檔項目形象：中高檔 高價值：高價值：高附加值戶型高附加值戶型 高實用率高實用率 低總價：低總價：低總價，但實現市場的中高價格低總價，但實現市場的中高價格 項目定位 9 投資（蔡白、厚街）：投資（蔡白、厚街）：私營企業私營企業 主、本地原住民、工廠中高層管主、本地原住民、工廠中高層管 理者、個體經營者（理者、個體經營者（25%） 核心客戶核心客戶 輔助客戶輔助客戶 游離客戶游離客戶 自住（蔡白、厚街）：自住（蔡白、厚街）：工廠中高工廠中高 層管理者、個體經營者、本地原層管理者、個體經營者、本地原 住民（住民（70%） 其它其它(5%)城區、深圳客戶城區、深圳客戶 客戶定位 項目定位首次置業為主，以蔡白、厚街工廠項目定位首次置業為主，以蔡白、厚街工廠 中高層管理者、個體戶及原住民為主中高層管理者、個體戶及原住民為主 10 注：注：這里面積區間是指建筑
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