地塊剩余法土地價值評估報告框架研究（8頁）.ppt
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地塊剩余法土地價值評估報告框架研究（8頁）.ppt
1、剩余法土地價值評估報告框架研究 地塊價值評估技術(shù)方法 原理：利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表，按照替代 原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的 平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)進 行修正， 基準地價法基準地價法 公式：宗地樓面熟地價適用的基準地價期日修正系數(shù) 年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)因素修正系數(shù) 市場比較法市場比較法 原理：根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的， 且在估價期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類 似地產(chǎn)的成效價格作適當(dāng)修正， 公式：估價對象比準地價=交易地價交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù) 剩
2、剩 余余 法法 原理：通過地上建筑物可實現(xiàn)的價值扣除其建造成本、專業(yè) 費用、管理費、不可預(yù)見費、銷售費用、利息、稅費及開發(fā) 利潤而得出土地使用權(quán)的價格。 公式：地價總售價總建造成本-專業(yè)費-管理費-不可預(yù)見 費-銷售費用-利息-稅費-利潤 地塊價值評估方法地塊價值評估方法 地塊價值評估原理地塊價值評估原理 項目適用性項目適用性 原始地價，與項目 地塊真實價值相差 較遠 市場基準地價資料 較難獲得，可作地 塊測算參考 通過市場發(fā)展對項 目地塊進行價值判 斷，契合項目 剩余法進行地塊價值評估因素 土土 地地 價價 值值 評評 估估 影響因素影響因素 外部因素外部因素 宏觀政策影響、土地政策、土地供
3、應(yīng)宏觀政策影響、土地政策、土地供應(yīng) 區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃 內(nèi)部因素內(nèi)部因素 地塊資源與限制條件地塊資源與限制條件 地塊定位與項目規(guī)劃地塊定位與項目規(guī)劃 土地評估測算土地評估測算 影響地塊價值因素分析影響地塊價值因素分析 剩余法剩余法通過剩余法測算各地塊土地價值通過剩余法測算各地塊土地價值 地塊價值評估報告結(jié)構(gòu) 地塊價值影響因素分析 地價評估測算 宏觀市場研究 根據(jù)測算公式對地塊價值進行評估 區(qū)域市場研究 對地塊價值的影響因素有哪些？ 項目地塊研判 地塊價值評估報告結(jié)構(gòu) 地塊價值影響因素分析 地價評估測算 宏觀市場研究 區(qū)域市場研究 項目地塊研判 城市概況城市概況 及發(fā)展及發(fā)展 城市房地產(chǎn)城市房地產(chǎn) 市場分析市場分析 城市概述及發(fā)展城市概述及發(fā)展 規(guī)劃規(guī)劃 城市經(jīng)濟指標(biāo)分城市經(jīng)濟指標(biāo)分 析析 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 房地產(chǎn)市場發(fā)展房地產(chǎn)市場發(fā)展 趨勢趨勢 地塊價值評估報告結(jié)構(gòu)
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