九龍倉公寓別墅項目前期及營銷策略（167頁）.ppt
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九龍倉公寓別墅項目前期及營銷策略（167頁）.ppt
1、九龍倉項目前期及營銷策略九龍倉項目前期及營銷策略 新界新界視界視界 一一 核心問題界定核心問題界定 項目基本特征項目基本特征 財務杠桿較小項目財務杠桿較小項目= =先求安全，再要利潤先求安全，再要利潤 非地價成本約在28-30億元（靜態成本按3500元/計算），加上地價 已經支付12億，且在常州不允許“分期拿證”的前提下，預計項目 開發的盈虧平衡點約在完成總銷面積的60-70%左右，因此，該項目 的財務杠桿很小，開發先期，追求入市安全優于追求利潤深度 競爭壓力較大項目競爭壓力較大項目 = =先要份額，再要地位先要份額，再要地位 作為板塊后進入者，角色占位很重要。在常州人注重眼見為實，實 惠臵業
2、的背景下。入市低調，搶占市場份額，等待項目成熟，再發 力奪位的競爭策略較為適宜 核心問題核心問題 6 6- -8 8年開發，大盤“與城共進”的年開發，大盤“與城共進”的項目成長項目成長如何營造？如何營造？ 后發先至，項目可持續發展的后發先至，項目可持續發展的核心競爭力核心競爭力是什么？是什么？ 二二 策略前的思考策略前的思考 20082008年奧運結束年奧運結束 以奧運為象征，以城市化為理念，中國持續了長達5年的“綁在腳手架上的經濟”， 隨著奧運的結束，固定投入的趨緩，市場需要新的增長引擎 持續的人民幣升值持續的人民幣升值 人民幣升值，出口貿易順差帶來的財富積累，悄然被抹去。加之08-09年對
3、外開發 人民幣業務，中國脆弱的金融體系將面臨嚴峻考驗 趨強的宏觀政策調控趨強的宏觀政策調控 從供給端調控至需求段，伴隨行政手段的調控，已經不是簡單的經濟問題，而是 涉及到社會公平的國計民生大事 投資與出口，拉動中國經濟的兩大引擎將趨緩投資與出口，拉動中國經濟的兩大引擎將趨緩 + + 宏觀調控的政治化傾向宏觀調控的政治化傾向 20092009- -20102010年可能是結構性拐點年可能是結構性拐點 + + 拐拐 點點 房地產行業逐漸走出自從房地產行業逐漸走出自從20002000年商品房化啟動的一個大周期年商品房化啟動的一個大周期 =3大趨勢 全國大漲全線飄紅局面結束 量價雙穩，有漲有跌，鋸齒上升 權利下移，買方市場 結構性結構性 理性回歸，伴隨經濟發展，呈現區域城市的極點化市場爆發理性回歸，伴隨經濟發展，呈現區域城市的極點化市場爆發 行業暴力時代行業暴力時代 = =城市理性時代城市理性時代
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