1、住宅與市場的現象和規律住宅與市場的現象和規律 為何如此？為何如此？ 為什么新盤價格會遠高于同區二手樓的價格？為什么新盤價格會遠高于同區二手樓的價格？ 為什么入伙前后的樓盤普遍存在著價格落差？為什么入伙前后的樓盤普遍存在著價格落差？ 為什么人們換房的頻率會高過換洗衣機的頻率？為什么人們換房的頻率會高過換洗衣機的頻率？ 為什么人們對住區的價值總是會在事后評估？為什么人們對住區的價值總是會在事后評估？ 我們憑什么去事先判斷“七十年產權”價值？我們憑什么去事先判斷“七十年產權”價值？ 創新的代價與失誤的規律是什么？創新的代價與失誤的規律是什么？ 我們處在經濟調控的階段中，類似的問題值得地產界思索我們處
2、在經濟調控的階段中，類似的問題值得地產界思索 簡單系統與復雜系統簡單系統與復雜系統 自然系統自然系統 社會系統社會系統 設計系統設計系統 迄今為止，人類面對的系統迄今為止，人類面對的系統 復雜系統復雜系統 簡單系統簡單系統 房地產系統論：利用設計系統房地產系統論：利用設計系統 來講復雜系統來講復雜系統 社會社會 自然自然 設計設計 復雜系統的再認識復雜系統的再認識 非有限因果關系非有限因果關系 非強力所能控制非強力所能控制 各種指標只適用于描述非各種指標只適用于描述非 定性現象定性現象 市場本身說明它的規律市場本身說明它的規律 限制高檔商品房限制高檔商品房 限制二次置業限制二次置業 整頓土地市
3、場整頓土地市場 限制土地儲備限制土地儲備 住區發展是復合系統住區發展是復合系統 消費者意識消費者意識 消費者神話消費者神話 住區與城市關系住區與城市關系 單體與住區關系單體與住區關系 人與住宅單位關系人與住宅單位關系 規劃與配套神話規劃與配套神話 技術神話技術神話 戶型神話戶型神話 消費者神話（消費者神話（1） 假定：消費者是上帝，他們了解自己的需求并且理性假定：消費者是上帝，他們了解自己的需求并且理性 做法：做法： 調查問卷調查問卷 消費者參與前期定位策劃消費者參與前期定位策劃 細分市場細分市場 消費者神話（消費者神話（2）案例：深圳中心區星河國際）案例：深圳中心區星河國際 效果圖全景效果圖全景 消費者神話（消費者神話（2）案例：深圳中心區星河國際）案例：深圳中心區星河國際 全景全景 消費者神話（消費者神話（2）案例：深圳中心區星河國際）案例：深圳中心區星河國際 跨國經理人調查跨國經理人
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