1、水城公寓項目物業(yè)建議水城公寓項目物業(yè)建議 報告思路報告思路 如何實現(xiàn)客戶價值最大化 綜合所有物業(yè)發(fā)展建議，我們會發(fā)現(xiàn)所有物業(yè)建議無非是為了實現(xiàn)三項指標：客戶價值 最大化；地塊價值最大化；競爭價值最大化。而我們項目在已經明確定位的前提下，在 市場上同類型產品尚處于空白期，在地塊價值已經被肯定的前提下，我們只能從客戶入 手 如何實現(xiàn)地塊價值最大化 如何實現(xiàn)競爭價值最大化 本項目地塊的價值已經被確定， 該條件將不作為本次實現(xiàn)本項目 價值最大化考慮之內。 1、不存在實質競爭對手，市場上同類 型產品空白； 2、周邊五星級酒店與本項目存在一定 的競爭，部分客戶被分流，但影響有限。 1、首先明確目標客戶是誰
2、？ 2、弄清什么樣的產品吸引他們？ 3、通過宣傳片區(qū)價值、物業(yè)投資潛力 等將客戶的購買欲望最大化； 1 項目定位 項目自身屬性：公寓為商業(yè)水城配套，可售規(guī)模較小（2.5萬 ），難以形成社區(qū)，價值提升空間有限 項目基本經濟技術參數(shù)（商業(yè)水城） 占地面積：117034平方米 其中：地面以上建面：135436 商場、零售、娛樂62055 地面以下建面：77273 首層建面：49052 容積率：1.33 建筑密度：42 層數(shù)：11層 項目背景項目背景 1.比較比較不同類型公寓可行性，不同類型公寓可行性， 選擇最適合本項目的定位選擇最適合本項目的定位 2.比較比較不同市場同一類產品特不同市場同一類產品特
3、 點，選擇適合本項目的發(fā)展模式點，選擇適合本項目的發(fā)展模式。 具體包括：具體包括： 普通公寓可行性分析普通公寓可行性分析 商務公寓可行性分析商務公寓可行性分析 產權式公寓可行性分析產權式公寓可行性分析 酒店式公寓可行性分析酒店式公寓可行性分析 公寓定位研究 3.比較比較不同市場客戶特征，再不同市場客戶特征，再 結合本項目目標客戶群體，選擇最結合本項目目標客戶群體，選擇最 終適合本項目的物業(yè)發(fā)展定位。終適合本項目的物業(yè)發(fā)展定位。 禪城一帶商務氛圍的濃厚，佛山可租賃的寫字樓主 要集中在禪城一帶。 南海區(qū)寫字樓集中分布在南海大道一帶，區(qū)內寫字 樓多以自用為主，寫字樓租賃市場并不活躍。 禪城寫字樓租金在25-40元/m 之間，南海寫字樓 租金在17-20元/m 之間。 現(xiàn)有供求結構分析：現(xiàn)有寫字樓市場偏向于大客戶 的供給結構與主流企業(yè)客戶的需求偏離。中小企業(yè)需 求可以充分挖掘。 未來需求結
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