大連億達豪宅項目營銷執(zhí)行報告（98頁）.ppt
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大連億達豪宅項目營銷執(zhí)行報告（98頁）.ppt
1、億達豪宅項目營銷執(zhí)行報告億達豪宅項目營銷執(zhí)行報告 2 報告背景報告背景 第一階段第一階段 項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略 第二階段第二階段 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 項目營銷戰(zhàn)略項目營銷戰(zhàn)略 營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行 關鍵動作關鍵動作 第三階段第三階段 營銷總綱營銷總綱 已完成工作已完成工作 已完成工作已完成工作 發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 營銷戰(zhàn)略與策略營銷戰(zhàn)略與策略 基礎研究基礎研究 項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 經濟測算經濟測算 本階段開展工作本階段開展工作 第四階段第四階段 營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行 已完成工作已完成工作 3 結論回顧結論回顧 大連新國際豪宅大連新
2、國際豪宅 定定 位位 市場結論市場結論 項目的目標使項目的競爭圈層拉至全市豪宅范籌，并處于激項目的目標使項目的競爭圈層拉至全市豪宅范籌，并處于激 烈直面競爭中烈直面競爭中; ; 競爭項目的外部資源較本案具明顯優(yōu)勢；傳統(tǒng)大連的豪宅一競爭項目的外部資源較本案具明顯優(yōu)勢；傳統(tǒng)大連的豪宅一 是占據市中心成熟地段二是具海景天然景觀資源；是占據市中心成熟地段二是具海景天然景觀資源； 項目所在區(qū)域高知人文圈的形象定位在市場上具一定的影響項目所在區(qū)域高知人文圈的形象定位在市場上具一定的影響 力，但進一步拉高項目至豪宅的定位，區(qū)域價值的支撐必須力，但進一步拉高項目至豪宅的定位，區(qū)域價值的支撐必須 重新挖掘整合；
3、重新挖掘整合； 鑒于目前大連商品房市場惰性的營銷表現(xiàn)，本項目的營銷戰(zhàn)鑒于目前大連商品房市場惰性的營銷表現(xiàn)，本項目的營銷戰(zhàn) 略方向定為借營銷發(fā)力重塑區(qū)域和產品價值。略方向定為借營銷發(fā)力重塑區(qū)域和產品價值。 4 新政影響解讀新政影響解讀 豪宅價格繼續(xù)上漲。豪宅價格繼續(xù)上漲。由于土地的供應，要求70%的建筑面積，必須開發(fā)小型住宅，這 意味著將來豪宅大面積的土地供應將會很少，未來豪宅的供需狀況不足導致豪宅價格上漲。 豪宅在短期內銷售受阻，長期市場看好。豪宅在短期內銷售受阻，長期市場看好。短期投資者的退出和消費者的觀望情緒會 讓市場陷入一種價格膠著狀態(tài)，但時間和市場對這種狀態(tài)會快速消化。由于缺少豪宅市場供 應的缺少，一手豪宅仍然看好，二手豪宅從中長期來看也會持續(xù)活躍 ; 產品開發(fā)重新設計。產品開發(fā)重新設計。對開發(fā)商來講，所謂的定位和產品的規(guī)劃設計方面，我們必須要改 變策略，利用這種政策縫隙，在產品的
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