1、02 客戶客戶 客戶。客戶。 惠灣地塊的市場客戶研究分析惠灣地塊的市場客戶研究分析 A 本地原住民客戶本地原住民客戶 限制因素限制因素1 1：本土人口有限：本土人口有限 惠陽惠陽全區人口約全區人口約4040多萬多萬，人口年自，人口年自 然增長率不足然增長率不足5%5%，不能支撐大亞灣市，不能支撐大亞灣市 場。淡水當前人口僅場。淡水當前人口僅2121萬，萬，大亞灣常大亞灣常 駐人口駐人口1919萬萬。市場供應與消化均集中。市場供應與消化均集中 在區政府所在地淡水。在區政府所在地淡水。 從從20002000年到年到20102010年大亞灣年大亞灣GDPGDP增長了增長了 近近1010倍，但常住人口
2、僅翻了一倍，至倍，但常住人口僅翻了一倍，至 1010年，全區常住人口年，全區常住人口19.2519.25萬；萬； A 本地原住民客戶本地原住民客戶 限制因素限制因素2 2：自建房居住為主，臵業需求弱：自建房居住為主，臵業需求弱 本土客戶當前本土客戶當前約約66%66%居住于自建房中居住于自建房中，交易活躍，價格低廉；，交易活躍，價格低廉； 現住房情況 商品房 17% 集資房 2% 單位宿舍 18% 租房 6% 自建房 55% 其它 2% A 本地原住民客戶本地原住民客戶 限制因素限制因素3 3：老鎮情結：老鎮情結 ; B 產業客戶產業客戶 階段 起步期 發展期 成熟發展期 園區發展園區發展 啟
3、動區建設，少量企啟動區建設，少量企 業入住業入住 產業集聚效應，大量外資產業集聚效應，大量外資 企業進入企業進入 園區建設基本園區建設基本 完成完成 房地產市場房地產市場 對商品房需求很少對商品房需求很少 需求逐漸釋放價值潛力尚需求逐漸釋放價值潛力尚 未被完全開發出來未被完全開發出來 產業需求大量產業需求大量 釋放釋放 物業形態物業形態 原有住宅原有住宅 新建商品房，租賃市場新建商品房，租賃市場 高檔樓盤高檔樓盤 價格變化價格變化 區域原有價格體系區域原有價格體系 房價與區域價值同步增長房價與區域價值同步增長 房價升值拐點房價升值拐點 效應效應 居住人群居住人群 本地農戶為主，少量本地農戶為主，少量 開發區工作人員開發區工作人員 產業區技術人員；部分高產業區技術人員；部分高 端客戶端客戶 高端客戶穩定高端客戶穩定 增長增長 配套及交通配套及交通 生活配套設施檔次較生活配套設施檔次較 低，交
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