佛山松崗商業(yè)大道地塊項目定位策劃報告（162頁）.ppt
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佛山松崗商業(yè)大道地塊項目定位策劃報告（162頁）.ppt
1、 松崗商業(yè)大道地塊松崗商業(yè)大道地塊 定位策劃報告定位策劃報告 基于戰(zhàn)略層面的思考基于戰(zhàn)略層面的思考 0101 The spirit of marketing 基于企業(yè)層面的戰(zhàn)略思考 企業(yè)二級開發(fā)策略 企業(yè)核心戰(zhàn)略優(yōu)勢界定企業(yè)核心戰(zhàn)略優(yōu)勢界定 項目戰(zhàn)略地位評估項目戰(zhàn)略地位評估 項目開發(fā)時機評估項目開發(fā)時機評估 項目戰(zhàn)略地位評估項目戰(zhàn)略地位評估 本報告是嚴格保密的。 0101 0202 0303 項目戰(zhàn)略地位基于項目開發(fā)時機 基于項目本體的思考？ 基于區(qū)域價值的項目思考？ 項目開發(fā)定位 項目產(chǎn)品定位 項目開發(fā)模式的思考 項目的產(chǎn)品規(guī)劃 項目產(chǎn)品的規(guī)劃研究 項目規(guī)劃及營銷的愿景 基于項目層面的戰(zhàn)略思
2、考 項目戰(zhàn)略地位項目戰(zhàn)略地位基于項目開發(fā)時機基于項目開發(fā)時機 0202 The spirit of marketing 項目的視角 區(qū)域發(fā)展視角區(qū)域價值研究 項目位于松崗新城區(qū)西側，南臨商業(yè)大道，屬于開發(fā)中的松崗住宅區(qū)。 該片區(qū)認知性較差，直到07年海逸錦繡桃園的進入才出現(xiàn)大型社區(qū)。 項目位于松崗新城區(qū)西側，緊臨城市主干道商 業(yè)大道，交通便利，離鎮(zhèn)區(qū)15分鐘步行距離， 生活便捷 項目認知1 松崗鎮(zhèn)區(qū)松崗鎮(zhèn)區(qū) 配套配套 海逸錦繡海逸錦繡 桃園桃園 金怡假日金怡假日 酒店酒店 商業(yè)大道商業(yè)大道 地塊周邊環(huán)境較為雜亂,高壓線走廊為最大價 值貶損點，抵消河涌景觀價值 項目認知2 高壓線走廊東西走向穿越
3、地 塊北部廣達18825平米的地區(qū)， 不僅使本項目損失28.6%的用 地面積，而且使景觀價值大幅 度貶損。 河涌環(huán)繞該地塊東面及北面， 寬度較窄，僅3-5米，水質(zhì)差， 有異味，景觀資源價值弱。高 壓線走廊范圍與河涌70%以上 重合，很大程度上抵消了本項 目弱勢的景觀資源。 高壓線走廊高壓線走廊 河涌河涌 農(nóng)田農(nóng)田 農(nóng)田農(nóng)田 海逸錦繡桃園海逸錦繡桃園 商業(yè)大道商業(yè)大道 項目限制：項目規(guī)模較小指標限制強 項目基本指標項目基本指標 建筑容積率： 1.8，3.0 用地面積： 65792.6平米，凈用 地面積46968平米。 公共服務設施建 筑用房： 4500平方 建筑層數(shù)： 30層 其他：套型建筑面積90平米以下的住房 面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面 積的70%以上。 高容積率、高容積率、3030層限高、層限高、90/7090/70限制，諸多限制條件對限制，諸多限制條件對 產(chǎn)品的居住舒適度有較
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