1、 目 錄 前言前言 市場分析市場分析 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 有效客層劃分模式有效客層劃分模式 銷售主導(dǎo)策略銷售主導(dǎo)策略 價格定位及價格分期策略價格定位及價格分期策略 各階段深化的市場推廣策略各階段深化的市場推廣策略 代理公司市場組織及銷售管理代理公司市場組織及銷售管理 本案針對性運作流程本案針對性運作流程 公司簡介公司簡介 合作基本方案合作基本方案 附：項目團隊主要人員介紹附：項目團隊主要人員介紹 售樓處操作規(guī)范售樓處操作規(guī)范 售樓處工作制度售樓處工作制度 推案計劃推案計劃 前 言 外在上海的歷史是輝煌的。 西區(qū)和南區(qū)的戰(zhàn)無不勝是其信心的源 泉，但是這一次，面臨的是一場空前嚴峻的考驗，因為和平南苑
2、項目 和的其它項目有著巨大的差別。 一、超級大戰(zhàn)場的競爭形勢 虹口區(qū)、 楊浦區(qū)交接處的大連路是東區(qū)最大的戰(zhàn)場之一， 其中個案的 銷售競爭，尤其是價格競爭明顯白熱化。區(qū)域傳統(tǒng)“龍頭老大”同濟房產(chǎn) 也不得不以低調(diào)價格的姿態(tài)出現(xiàn)， 故本案的市場切入將是一個需要細致研 究的問題。 二、在上海幾乎最不接受高層的楊浦區(qū)造大高層 這是一個觀念改變的問題， 發(fā)展商不能改變客戶的觀念， 就只能被客 戶改變自己。但是以往的個案都沒有做好，和平一期最后的傾銷，典型地 說明了這一點。 從理論上講， 完全有實力去塑造區(qū)域觀念， 但實際上， 對于這樣一塊極度陌生的土地，一個風(fēng)云變幻的市場，會一帆風(fēng)順 嗎？ 三、80 萬套
3、的電梯公寓房幾乎完全超出了這一區(qū)域的“法定”范圍 這樣的客層較難由經(jīng)驗把握，或者說，這樣的客層尚需引導(dǎo)，引導(dǎo)的 范圍涉及全市。 這就是本案主力總價面臨的挑戰(zhàn)， 如果沒有突破性的推廣 策略，前景并不樂觀。 我們建議， 這樣特別的個案應(yīng)該與專業(yè)代理商一起探索。 而選擇代理 商的條件將依次是代理楊浦個案經(jīng)歷、 品牌個案經(jīng)歷、 以及與大型發(fā)展商 合作的經(jīng)歷等。 第一部分：市場分析 一、楊浦區(qū)房產(chǎn)市場特點 1、熱點集中 楊浦區(qū)借助黃興綠地效應(yīng)， 使環(huán)外規(guī)模樓盤成為一大熱點， 并注入文 化概念，吸引了楊浦環(huán)內(nèi)、虹口、浦東、寶山等地客戶，個別領(lǐng)先樓盤平 均價格接近 4800 元/m 2。 根據(jù)上海市房產(chǎn)交易中心成交數(shù)據(jù)， 黃興花園、 文化佳園、 文化花園、 三湘世紀花城的成交均價都已突破 4000 元/ m 2，其中文化佳園的成交均 價高達 4800 元/ m 2，是楊浦環(huán)外熱銷樓盤
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